Γρίφος η πορεία της αγοράς των οικιστικών ακινήτων

Εκτιμήσεις για νέα οριακή μείωση φέτος, με τα μεγέθη πάντως να παραμένουν ευμετάβλητα
Πέμπτη, 15 Φεβρουαρίου 2018 17:02
ΑΠΕ-ΜΠΕ/Παντελής Σαίτας

Σύμφωνα με το βασικό σενάριο της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών (ΕΒΑ), οι τιμές οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αναμένεται να υποχωρήσουν φέτος κατά 0,5% και να αυξηθούν κατά 0,5% το 2019 και 1% το 2020.

Από την έντυπη έκδοση 

Της Τέτης Ηγουμενίδη
tigoum@naftemporiki.gr

Δύσκολα μπορεί να εκτιμηθεί στην παρούσα συγκυρία η πορεία της αγοράς των οικιστικών ακινήτων, καθώς η όποια ζήτηση παρατηρείται είναι εντοπισμένη σε συγκεκριμένες κατηγορίες και περιοχές και την ίδια στιγμή, όσο η πραγματική οικονομία παραμένει «ασθενής» και οι τράπεζες δανειοδοτούν με το σταγονόμετρο, δεν πρόκειται να αυξηθούν οι αγοραπωλησίες.

Στελέχη του real estate κάνουν λόγο για οριακή μείωση των τιμών των κατοικιών και φέτος, με αντιστροφή του προσήμου για το 2019 (οριακή), προσθέτοντας ωστόσο πως ανά πάσα στιγμή η εικόνα μπορεί να αλλάξει, π.χ. από ένα μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια.

Οι εκτιμήσεις
Ενδεικτικές είναι οι εκτιμήσεις που δημοσιοποιήθηκαν πρόσφατα από την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (European Banking Authority - EBA) σύμφωνα με τις οποίες, στο βασικό σενάριο, οι τιμές οικιστικών ακινήτων αναμένεται να υποχωρήσουν φέτος κατά 0,5% και να αυξηθούν κατά 0,5% το 2019 και 1% το 2020. Το δυσμενές σενάριο προβλέπει πτώση τιμών κατά 7,3% φέτος, 6,7% το 2019 και 3,6% το 2020.

Η μικρή διαφοροποίηση που παρατηρείται στα επαγγελματικά ακίνητα εμφανίζεται και στην περίπτωση των εκτιμήσεων της ΕΒΑ, όπου το βασικό σενάριο για τις τιμές τους αναφέρει ετήσια αύξηση κατά 0,3% για κάθε ένα από τα επόμενα τρία χρόνια. Με βάση το δυσμενές σενάριο, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων αναμένεται να υποχωρήσουν κατά 9,2% φέτος, 6,1% το 2019 και 2,2% το 2020.

Σωρευτικά, πάντως, σύμφωνα με τα μόνα αξιόπιστα στοιχεία, αυτά της Τράπεζας της Ελλάδος, από το 2008 έως το 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 41,3% (σε ονομαστικούς όρους), ενώ κατά γεωγραφική περιοχή η υποχώρηση των τιμών εξακολουθεί να είναι εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -43,6% και Θεσσαλονίκη: -45,5%), έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-38,7%) και των λοιπών περιοχών (-37,4%).

Για το 2017 η Τράπεζα της Ελλάδος έχει δημοσιοποιήσει τα στοιχεία του τρίτου τριμήνου, βάσει των οποίων οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 0,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2016. Με βάση, επίσης, τα αναθεωρημένα στοιχεία, το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2017 η μείωση διαμορφώθηκε σε 1,7% και 1,2% αντίστοιχα, ενώ για το σύνολο του 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 2,4%.

Στα καλά νέα για την αγορά των κατοικιών είναι οι πράξεις που γίνονται με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση μέσω των διεθνών πλατφορμών (Airbnb κ.λπ.), οι οποίες όμως εντοπίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως είναι το κέντρο της Αθήνας και ορισμένες πόλεις-προορισμοί ξένων επισκεπτών.

Η έρευνα της ΠΟΜΙΔΑ
Σύμφωνα με έρευνα της ΚΑΠΑ Research, που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα για λογαριασμό της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), το 7,2% των ιδιοκτητών προσπάθησε να εκμισθώσει κάποιο ακίνητο το 2017 μέσω της πλατφόρμας Airbnb και συναφών διαδικτυακών τόπων, ενώ το 20,3% το επιχείρησε μέσω παραδοσιακών τρόπων. Παράλληλα, χωρίς θεαματικά αποτελέσματα για την αγορά κινείται η υπόθεση της παροχής βίζας σε υπηκόους τρίτων χωρών.\

Την ίδια στιγμή, βάσει της προαναφερόμενης έρευνας, εντυπωσιακή είναι η αύξηση (σχεδόν τριπλασιασμός) εκείνων που σκοπεύουν να πουλήσουν κάποιο ακίνητο την επόμενη διετία. Το ποσοστό είναι σήμερα 33%, έναντι 12,3% το 2006. Αντίθετη είναι η εξέλιξη του ποσοστού των υποψήφιων αγοραστών: μόλις το 20,3% του πληθυσμού απαντά σήμερα «ναι» και «ίσως» έναντι 53,5% το 2009. Δραματική, εξάλλου, είναι η υποβάθμιση των εκτιμήσεων για την πορεία των τιμών: το 33,3% πιστεύει ότι θα αυξηθούν, έναντι 81% που έκανε την αντίστοιχη εκτίμηση το 2004.

Ακόμη, ένας στους δύο (50%) πιστεύει ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων θα αυξηθεί τα επόμενα δύο χρόνια (έναντι 72,3% το 2007 και 29,9% το 2009), κυρίως όμως για τουριστικά ακίνητα σε παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές της χώρας, όπου το ποσοστό των εκτιμήσεων για αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος έχει εκτοξευθεί στο 56,1%, από 26% το 2009. 

Μειωμένο το ποσοστό ιδιοκατοίκησης
Στην έρευνα της ΚΑΠΑ Research για λογαριασμό της ΠΟΜΙΔΑ καταγράφεται σημαντική μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 81,6% το 2006 σε 73,9% το 2018 (-7,7 ποσοστιαίες μονάδες). Πλέον είναι περισσότεροι εκείνοι που θεωρούν ότι είναι πιο συμφέρον να νοικιάζει κανείς κατοικία (49%) από το να διαθέτει ιδιόκτητη (42,1%), ενώ έξι στους δέκα ιδιοκτήτες κρίνουν ότι είναι ασύμφορο να διαθέτει κανείς ακίνητα για να τα νοικιάζει. Ανησυχητικό, επίσης, στοιχείο για την πορεία των οικιστικών ακινήτων θεωρείται ότι σχεδόν ένας στους τρεις (28,7%) έχει τραπεζικό δανεισμό για αγορά ακινήτου και από αυτούς ένας στους τέσσερις (24%) δεν εξυπηρετεί κανονικά το δάνειό του. Το ποσοστό εκείνων που πληρώνουν κανονικά έχει μειωθεί σε 76%, από 83,5% το 2012.

Σχολιασμένα