Τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων από ακίνητα κι άλλα περιουσιακά στοιχεία

Πώς θα εξελιχθεί το πρόγραμμα των αποκρατικοποιήσεων το 2014 - Πού εντοπίζονται οι μεγαλύτερες δυσκολίες
Τρίτη, 26 Νοεμβρίου 2013 07:00
EUROKINISSI

Η προείσπραξη μελλοντικών εσόδων μπορεί να εφαρμοστεί και σε περιουσιακά στοιχεία με σταθερά αυξανόμενα έσοδα, όπως το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος».

Διαδοχικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων όχι μόνο για τα ακίνητα αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, όπως τα έσοδα από το Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, εξετάζει το ΤΑΙΠΕΔ για το 2014, προκειμένου να προσεγγίσει το φιλόδοξο στόχο για έσοδα 3,56 δισ. ευρώ τον επόμενο χρόνο.

Η προετοιμασία για την πρώτη τιτλοποίηση εσόδων από ακίνητα του Δημοσίου ύψους 350 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να γίνει τον Ιούλιο, έχει ήδη ξεκινήσει. Στελέχη του ΤΑΙΠΕΔ ξεκαθαρίζουν ότι τουλάχιστον στην πρώτη φάση οι προσδοκίες θα πρέπει να είναι χαμηλές. Τούτο γιατί στον τομέα των ακινήτων πρακτικά το Δημόσιο θα προσπαθεί να προεισπράξει έσοδα που σήμερα δεν υπάρχουν.

Στις κλασικές τιτλοποιήσεις μελλοντικών εσόδων ο εκδότης (εταιρεία ή κράτος) προεισπράττει μελλοντικά έσοδα για 10 ή 20 χρόνια με βάση τα κάποια χρήματα που έχουν εισρεύσει και θα συνεχίσουν να εισρέουν στο ταμείο του. Στην περίπτωση των ελληνικών δημοσίων ακινήτων η απόδοση σήμερα τείνει στο μηδέν. Με εξαίρεση τα μεγάλα ακίνητα του Δημοσίου τα οποία έχουν παραχωρηθεί ή πρόκειται να παραχωρηθούν σε ιδιώτες (κτήριο IBC, Κασσιόπη και σύντομα ο Αστέρας και το Ελληνικό), στην παρούσα φάση δεν μπορεί κανείς να προεξοφλήσει ικανοποιητική απόδοση από τα δημόσια ακίνητα.

Στις άμεσες προτεραιότητες των στελεχών του Ταμείου είναι να απευθυνθούν στην αγορά και να πείσουν ότι το «καλάθι» των ακινήτων που θα παρουσιάσουν μπορεί άμεσα ή με μικρές επενδύσεις να φέρει έσοδα. Αυτά τα -μελλοντικά- έσοδα θα είναι η βάση των τίτλων που θα εκδοθούν. Αρνητικά στην έκδοση αναμένεται να επιδράσει και η σχετική αβεβαιότητα που υπάρχει ακόμη για την πορεία της ελληνικής οικονομίας. Ολα αυτά αναμένεται να μεταφραστούν πρακτικά σε μια εξαιρετικά υψηλή απόδοση -τουλάχιστον για την πρώτη έκδοση-, η οποία μπορεί να αποτυπωθεί σε ένα κουπόνι ίσως και μεγαλύτερο του 10%.

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το ποσό που θα ζητήσει το Ταμείο δεν θα ξεπερνά τα 350 εκατ. ευρώ. Στόχος του Ταμείου είναι οι επόμενες εκδόσεις που θα γίνουν στη συνέχεια να έχουν όλο και καλύτερα επιτόκια. Προϋπόθεση και σε αυτό θα είναι μαζί με τις εκδόσεις να προχωρά και ένα πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας που θα μπορεί να εμφανίσει έσοδα τα οποία θα προεισπράττονται.

Βάση της σκέψης για την τιτλοποίηση είναι ότι η πώληση ακινήτων είναι εξαιρετικά χρονοβόρα, με δεδομένο ότι η έλλειψη κτηματολογίου απαιτεί σε κάθε περίπτωση τον ορισμό των χρήσεων γης και ορισμό πολεοδομικών κανόνων. Αυτό χωρίς να περιλάβει κανείς και τα προβλήματα των καταπατήσεων και αμφισβητήσεων ή διεκδικήσεων που προκύπτουν στις περισσότερες των περιπτώσεων.

Σε πολιτικό επίπεδο, η προείπσραξη των εσόδων εκτιμάται ότι θα επιταχύνει τη δημοσιονομική εξυγίανση και θα κλείσει συντομότερα τον κύκλο του μνημονίου για την ελληνική οικονομία. Με το σκεπτικό αυτό άλλωστε δόθηκε, ένα χρόνο πριν, η εντολή από τον υπουργό Οικονομικών για την εξέταση του ενδεχομένου τιτλοποίησης ακινήτων. 

Ο κύκλος της προείσπραξης μελλοντικών εσόδων, όμως, δεν εξαντλείται στο τομέα των ακινήτων. Από το ΤΑΙΠΕΔ αφήνουν να εννοηθεί ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί και σε άλλα περιουσιακά στοιχεία του Δημοσίου, τα οποία αποφέρουν σταθερά αυξανόμενα έσοδα. Μία τέτοια λύση εξετάζεται και για το Διεθνές Αεροδρόμιο Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος». Η λύση αυτή εξετάζεται αν αποτύχουν οι διαπραγματεύσεις με την κινεζική Shenzhen Airport ΕΝΑ και το επενδυτικό κεφάλαιο Friedmann Pacific Asset Management, που φέρονται ότι ενδιαφέρονται για το «Ελ. Βενιζέλος». 

Σε αυτήν την περίπτωση το ΤΑΙΠΕΔ προτίθεται να προχωρήσει σε συνεννόηση με το καναδικό ασφαλιστικό ταμείο PSP, το οποίο εξαγόρασε το μερίδιο της Hochtief για την επέκταση για 20 χρόνια της σύμβασης διαχείρισης του αεροδρομίου, που λήγει το 2026. Στη συνέχεια θα υπάρξει νέα διαπραγμάτευση για το ενδεχόμενο να αγοράσει το καναδικό Ταμείο επιπλέον ποσοστό από την εταιρεία του αεροδρομίου. Ανεξάρτητα από τις διαπραγματεύσεις αυτές και ανάλογα με την πορεία των υπόλοιπων αποκρατικοποιήσεων, εξετάζεται η τιτλοποίηση μελλοντικών εσόδων της εταιρείας διαχείρισης που κατέχεται σε ποσοστό 55% από το ελληνικό Δημόσιο. Στην περίπτωση του αεροδρομίου η προείσπραξη είναι σαφώς ευκολότερη, αφού η εταιρεία του «Ελευθέριος Βενιζέλος» είναι σταθερά κερδοφόρα από την ίδρυσή της.

ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ
Εμπόδια στον ΟΛΠ

Πολλές από τις αποκρατικοποιήσεις που προγραμματίζονταν να ξεκινήσουν πριν από το τέλος του χρόνου αντιμετωπίζουν προβλήματα. Στην αποκρατικοποίηση του ΟΛΠ, η παρουσία ενός κολοσσού του μεγέθους της Cosco δημιουργεί προβληματισμούς, με δεδομένο ότι η λύση που έχει επιλεγεί είναι η πώληση πακέτου μετοχών. Και αυτό γιατί, με βάση τον κοινοτικό κανονισμό, κάθε περιουσιακό στοιχείο θα πρέπει να πωλείται με βάση πλειοδοτικό διαγωνισμό.

Αν όμως δεν υπάρξει δεύτερος διαγωνιζόμενος, είναι πιθανό να υπάρξει κίνηση από την επιτροπή ανταγωνισμού της Ε.Ε., η οποία έχει τον τρόπο -με συγκεκριμένες περιοριστικές ρυθμίσεις- να τινάξει στον αέρα τη συμφωνία κάνοντας την εξαγορά ασύμφορη για τον κινεζικό κολοσσό.

Πρόβλημα με την ΕΥΔΑΠ

Στην ΕΥΔΑΠ ο διαγωνισμός δεν μπορεί να προχωρήσει, αφού η διευθέτηση των χρεών με το Δημόσιο δημιούργησε «τρύπα» ύψους περίπου 700 εκατ. ευρώ στον ισολογισμό της εταιρείας. Αυτό έγινε γιατί η διαπραγμάτευση για τα χρέη ξεκίνησε με την εταιρεία να εγείρει απαιτήσεις οι οποίες έφταναν κοντά στο 1 δισ. ευρώ. Το μεγαλύτερο μέρος από το ποσό αυτό αφορούσε τις επενδυτικές δαπάνες για τη συντήρηση και επέκταση του δικτύου της.

Οι δαπάνες θα έπρεπε να είχαν γίνει από το Δημόσιο, αλλά έγιναν από την ΕΥΔΑΠ και εγγράφηκαν ως απαιτήσεις. Οι περισσότερες από τις δαπάνες αυτές, όπως προέκυψε από τη διαπραγμάτευση με το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους, δεν είχαν επαρκή τεκμηρίωση, με αποτέλεσμα να περικοπούν. Τούτο είχε ως αποτέλεσμα η γενική συνέλευση των μετόχων, που αναβλήθηκε, να μην μπορεί να εγκρίνει έναν ισολογισμό ο οποίος παρουσίαζε μεγάλη διαφορά χωρίς επαρκή αιτιολόγηση. Για να προχωρήσει το θέμα, θα πρέπει η παραγραφή των απαιτήσεων της ΕΥΔΑΠ από το Δημόσιο να κυρωθεί με νόμο.

Ιδιωτικοποίηση ενεργειακών επιχειρήσεων

Προβληματισμός επικρατεί και για την επανάληψη του διαγωνισμού για τη ΔΕΠΑ, τη στιγμή που το ενεργειακό σύστημα ταλανίζεται από την έλλειψη ρευστότητας. Η ΔΕΗ, για την οποία θα επιχειρηθεί μέσα στο 2014 η πώληση μέρους της εταιρείας διανομής, είναι σαφώς πιεσμένη από την πτώση της κατανάλωσης και τους απλήρωτους λογαριασμούς ιδιωτών και επιχειρήσεων. Ετσι καθυστερεί να πληρώσει τους ιδιώτες παραγωγούς.

Τόσο η ΔΕΗ όσο και οι ιδιώτες καθυστερούν με τη σειρά τους να πληρώσουν τη ΔΕΠΑ για τις παρεχόμενες ποσότητες φυσικού αερίου, με αποτέλεσμα τα χρέη να έχουν ξεπεράσει τα 450 εκατ. ευρώ. Ενώ λοιπόν το ΤΑΙΠΕΔ ετοιμάζεται, παρά τις αντίξοες αυτές συνθήκες, να επανεκκινήσει το διαγωνισμό για την πώληση της εταιρείας, προκύπτει ένα νέο εμπόδιο με τη σφραγίδα της Ε.Ε.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Ενέργειας πιέζει για απελευθέρωση της αγοράς της λιανικής πώλησης του φυσικού αερίου προς τις εμπορικές επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά. Με τον τρόπο αυτό στις ήδη υφιστάμενες Εταιρείες Παροχής Αερίου (ΕΠΑ), στις οποίες η ΔΕΠΑ διατηρεί ποσοστό 51%, θα προστεθούν και ιδιωτικές εταιρείες παροχής αερίου, οι οποίες θα πάρουν ένα μερίδιο από την αγορά λιανικής που σήμερα «μονοπωλεί» η ΔΕΠΑ. Μάλιστα, οι ιδιώτες μπορούν να προμηθευτούν αέριο από άλλους παρόχους εκτός από τη Δημόσια Επιχείρηση Παροχής Φυσικού Αερίου.

Αυτό σημαίνει μείωση και των πωλήσεων χονδρικής για τη ΔΕΠΑ, αφού μέχρι σήμερα τροφοδοτεί κατ’ αποκλειστικότητα τους μεγάλους πελάτες (π.χ. ΔΕΗ) και τις ΕΠΑ. Μετά δε την πώληση της εταιρείας του κεντρικού δικτύου της ΔΕΣΦΑ στη SOCAR και την απώλεια και των τελών διέλευσης, ο κορμός των εσόδων της ΔΕΠΑ προέρχεται από την πώληση αερίου στις βιομηχανίες, τις εμπορικές επιχειρήσεις και τα νοικοκυριά. Συνεπώς, με την απελευθέρωση της αγοράς λιανικής, η ΔΕΠΑ θα απαξιωθεί ακόμη περισσότερο.

ΤΑΣΟΣ ΔΑΣΟΠΟΥΛΟΣ - tdas@naftemporiki.gr

Προτεινόμενα για εσάς

Σχετικά σύμβολα

  • ΕΥΔΑΠ
  • ΟΛΠ
  • ΔΕΗ

Σχολιασμένα