«Οδικός χάρτης» για τις μειώσεις ενοικίων ακινήτων σε υπεκμίσθωση

Ξεμπλοκάρουν οι αποζημιώσεις ιδιοκτητών με διευκρινιστική εγκύκλιο από την ΑΑΔΕ
Τετάρτη, 16 Ιουνίου 2021 23:34

Από την έντυπη έκδοση

Λύση στην εκκρεμότητα που υπήρχε όσον αφορά τον τρόπο εφαρμογής των διατάξεων οι οποίες προβλέπουν αναγκαστικές μειώσεις ενοικίων και αποζημιώσεις ιδιοκτητών λόγω απώλειας μισθωμάτων, στις περιπτώσεις υπεκμισθώσεων ακινήτων, δίνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων με εγκύκλιο που εξέδωσε πρόσφατα ο διοικητής της Γιώργος Πιτσιλής. 

Πρόκειται για μία από τις πολλές εκκρεμότητες που παρέμειναν και «μπλόκαραν» τις αποζημιώσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων για τα μειωμένα ενοίκια, από τον Μάρτιο του 2020 και αποτελούν σημεία τριβής ιδιοκτητών και ΑΑΔΕ.

Η εγκύκλιος, η οποία εκδόθηκε έπειτα από επανειλημμένα υπομνήματα της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και κατόπιν υποβολής πλήθους ερωτημάτων προς τις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, αναφέρει, αναλυτικά, τα εξής για τις περιπτώσεις συνολικής ή μερικής υπεκμίσθωσης ακινήτου:

i) Υπεκμίσθωση του συνόλου ενός ακινήτου: Δικαιούχος για την είσπραξη της αποζημίωσης του άρθρου 13 ν. 4690/2020 είναι καταρχάς ο υπεκμισθωτής, εφόσον ο υπομισθωτής κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μηνιαίο μίσθωμα, ως πληττόμενος, με βάση τον Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και την κείμενη νομοθεσία, και υπέβαλε «Δήλωση Covid».

Εφόσον κατά τα ανωτέρω, ο υπεκμισθωτής ωφελήθηκε από τις διατάξεις του άρθρου 13 ν.4690/2020, δεν δύναται να ωφεληθεί και από τα οριζόμενα στις κανονιστικές πράξεις της Διοίκησης που προβλέπουν την καταβολή μειωμένου μισθώματος ή την απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος.

Σε περίπτωση που ο υπομισθωτής είναι πληττόμενος, κατέβαλε μειωμένο ή δεν κατέβαλε μίσθωμα στον υπεκμισθωτή και ο τελευταίος δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», ή υπέβαλε «Δήλωση Covid», η οποία είναι απορριπτέα διότι ο υπεκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο (ισχύει για τους μήνες Μάρτιο - Δεκέμβριο 2020), δικαιούχος για την είσπραξη της αποζημίωσης του άρθρου 13 ν.4690/2020 είναι ο εκμισθωτής, υπό την προϋπόθεση ότι ο υπεκμισθωτής είναι πληττόμενος, κατέβαλε στον εκμισθωτή μειωμένο μίσθωμα ή δεν κατέβαλε μίσθωμα και ο τελευταίος υπέβαλε «Δήλωση Covid».

Στη συγκεκριμένη περίπτωση εντάσσονται και μισθώσεις/υπομισθώσεις ακινήτων που ενδεικτικά εμπίπτουν στις ακόλουθες κατηγορίες:

α) Το ακίνητο υπεκμισθώνεται στο πλαίσιο σύμβασης δικαιόχρησης (franchise) από τον δικαιοπάροχο στον δικαιοδόχο.

β) Εταιρεία εκμετάλλευσης παιγνιομηχανημάτων μισθώνει ακίνητο για την εγκατάστασή τους και βάσει νόμου παραχωρεί το δικαίωμα εκμετάλλευσής τους σε πρόσωπα προς τα οποία υπεκμισθώνει το ακίνητο.

Για την κατανόηση των παραπάνω αναφερομένων παρατίθεται το παρακάτω παράδειγμα:

Κατάστημα εκμισθώνεται από το φυσικό πρόσωπο Α (εκμισθωτής) στην επιχείρηση Β (μισθώτρια).

Η επιχείρηση Β (μισθώτρια και στη συνέχεια υπεκμισθώτρια) υπεκμισθώνει το ίδιο κατάστημα στην επιχείρηση Γ (υπομισθώτρια).

Η υπομισθώτρια Γ είναι βάσει Κωδικού Αριθμού Δραστηριότητας (ΚΑΔ) πληττόμενη επιχείρηση και συνεπώς καταβάλλει μειωμένο υπομίσθωμα προς την υπεκμισθώτρια Β.

* Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β υπέβαλε «Δήλωση Covid» και έλαβε την προβλεπόμενη στις ανωτέρω διατάξεις ωφέλεια για το μέρος του υπομισθώματος που δεν εισέπραξε, οφείλει σε κάθε περίπτωση να καταβάλει ακέραιο το μίσθωμα στον Α, ακόμη και αν η δραστηριότητά της εντάσσεται σε πληττόμενο ΚΑΔ. 

* Στην περίπτωση που η υπεκμισθώτρια Β δεν υπέβαλε «Δήλωση Covid», τότε, εφόσον είναι πληττόμενη, δικαιούται να καταβάλει, μειωμένο μίσθωμα προς τον Α ή να απαλλαγεί από την καταβολή αυτού συνολικά. Στην εν λόγω περίπτωση, η «Δήλωση Covid» υποβάλλεται από τον εκμισθωτή Α, ο οποίος είναι και δικαιούχος της ωφέλειας του άρθρου 13 του ν. 4690/2020.

ii) Μερική Υπεκμίσθωση: Σε περίπτωση μερικής υπεκμίσθωσης, όπου τόσο ο μισθωτής / υπεκμισθωτής όσο και ο υπομισθωτής είναι πληττόμενοι, δικαιούχοι των μέτρων στήριξης των εκμισθωτών της παρ. 2 του άρθρου 13 του ν.4690/2020 καθίστανται τόσο ο εκμισθωτής όσο και ο υπεκμισθωτής του εν λόγω ακινήτου για το ποσοστό επί του μισθώματος που απώλεσαν και αντιστοιχεί στη χρήση μέρους του ακινήτου. Προκειμένου να καταβληθεί το σχετικό ποσό υποχρεούνται σε υποβολή «Δήλωσης Covid» και οι δύο (εκμισθωτής - υπεκμισθωτής). 

Συγκεκριμένα, για τις περιπτώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που αφορούν ένα ακίνητο και παρέχεται η δυνατότητα της υπεκμίσθωσης, η οποία εν συνεχεία ασκείται από τον υπεκμισθωτή, είτε επιλέγοντας την ένδειξη μερική μίσθωση, είτε συμπληρώνοντας στη δήλωση υπεκμίσθωσης λιγότερα συνολικά τετραγωνικά σε σχέση με τη δήλωση εκμίσθωσης, η επεξεργασία των δηλώσεων Covid που αφορούν τις ως άνω δηλώσεις διενεργείται από τη ΓΔΗΛΕΔ. 

Εάν η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης περιλαμβάνει περισσότερα από ένα ακίνητα, για τα οποία παρέχεται η δυνατότητα της υπεκμίσθωσης η οποία εν συνεχεία ασκείται από τον υπεκμισθωτή για ορισμένα από τα ακίνητα ή για το σύνολό τους, ο υπεκμισθωτής πρέπει να υποβάλλει τροποποιητική δήλωση στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για την υπεκμίσθωση/υπεκμισθώσεις, χωρίς επιβολή κυρώσεων, ώστε να συμπληρωθούν οι αύξοντες αριθμοί των ακινήτων οι οποίοι πρέπει να αντιστοιχίζονται με τους αύξοντες αριθμούς που έχουν τα εν λόγω ακίνητα στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας που αφορά την αρχική εκμίσθωση.

Παράδειγμα 1: Κατάστημα 200 τ.μ. εκμισθώνεται από το φυσικό πρόσωπο Α στην εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. έναντι 1.000 ευρώ τον μήνα. Η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. υπεκμισθώνει στην εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. τα 20 τ.μ. του ιδίου ακινήτου έναντι 300 ευρώ τον μήνα. Οι εταιρείες ΒΗΤΑ Α.Ε. και ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. είναι πληττόμενες για τον μήνα Ιανουάριο 2021 και απαλλάσσονται από την καταβολή μισθώματος και υπομισθώματος, αντίστοιχα, ως εξής:

* Η εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε. δικαιούται να μην καταβάλει υπομίσθωμα στην εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. Περαιτέρω η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. δικαιούται να εισπράξει, βάσει του άρθρου 13 του ν.4690/2020, το 60% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από την εταιρεία ΓΑΜΜΑ Ο.Ε., ήτοι 180 ευρώ (60% Χ 300).

*Η εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. η οποία χρησιμοποιεί τα 180 από τα 200 τ.μ. του ακινήτου που μισθώνει, ήτοι το 90% του ακινήτου, δικαιούται να μην καταβάλει στο φυσικό πρόσωπο Α μίσθωμα για το 90% του μισθώματος (90% Χ 1000 = 900 ευρώ). Επίσης, το φυσικό πρόσωπο Α δικαιούται να λάβει βάσει του άρθρου 13 του ν.4690/20 το 80% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από την εταιρεία ΒΗΤΑ Α.Ε. ήτοι ποσό 720 ευρώ (80% Χ 900 ευρώ).
Τα ανωτέρω ισχύουν και για τις περιπτώσεις μερικής υπεκμίσθωσης:

α) κύριας κατοικίας στις οποίες μισθωτής / υπομισθωτής είναι εργαζόμενος ή σύζυγος ή το έτερο μέρος συμφώνου συμβίωσης και των οποίων έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας, β) φοιτητικής κατοικίας τέκνου - εξαρτώμενου μέλους το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας, γ) κύριας κατοικίας ναυτικού του οποίου η σύμβαση ναυτολόγησης τελεί σε αναστολή ή συζύγου ή έτερου μέρους συμφώνου συμβίωσης.

Παράδειγμα 2: Οικία 100 τ.μ. εκμισθώνεται με μίσθωμα 500 ευρώ τον μήνα από φυσικό πρόσωπο Α σε φυσικό πρόσωπο Β. Το φυσικό πρόσωπο Β υπεκμισθώνει 20 τ.μ. της οικίας του με υπομίσθωμα 100 ευρώ τον μήνα, σε φυσικό πρόσωπο Γ. Το φυσικό πρόσωπο Β και το φυσικό πρόσωπο Γ είναι ιδιωτικοί υπάλληλοι των οποίων η σύμβαση εργασίας έχει ανασταλεί προσωρινά κατά τον μήνα Ιανουάριο 2021, στο πλαίσιο των μέτρων της πανδημίας του κορονοϊού Covid και δικαιούνται μειωμένη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος και υπομισθώματος, αντίστοιχα, ως εξής:

Το φυσικό πρόσωπο Γ δικαιούται να καταβάλει στο φυσικό πρόσωπο Β μειωμένο κατά 40% ήτοι κατά 40 ευρώ (100 Χ 40%) το μηνιαίο μίσθωμα που αντιστοιχεί στα 20 τ.μ., δηλαδή ποσό 60 ευρώ (100 - 40 = 60 ευρώ).

Περαιτέρω, το φυσικό πρόσωπο Β δικαιούται να εισπράξει βάσει των διατάξεων του άρθρου 13 του ν.4690/2020 το ήμισυ του 40% του υπομισθώματος που δεν εισέπραξε, ήτοι 20 ευρώ (50% Χ 40).

Το φυσικό πρόσωπο Β που χρησιμοποιεί τα 80 από τα 100 τ.μ. του ακινήτου που μισθώνει (ήτοι, το 80% του ακινήτου) δικαιούται να καταβάλει στο φυσικό πρόσωπο Α μειωμένο κατά 40% το μηνιαίο μίσθωμα που αντιστοιχεί στα 80 τ.μ., ήτοι ποσό 240 ευρώ (80% Χ 500 = 400 ευρώ, 400 Χ 40% = 160 ευρώ, 400 - 160 = 240 ευρώ).

Τέλος, το φυσικό πρόσωπο Α δικαιούται να εισπράξει βάσει των διατάξεων του άρθρου 13 του ν.4690/2020 το ήμισυ του 40% του μισθώματος που δεν εισέπραξε από το φυσικό πρόσωπο Β, ήτοι 80 ευρώ (160 Χ 50%).   

Προτεινόμενα για εσάς

Σχολιασμένα