Του Ιωάννη Ρεβύθη,
οικονομολόγου, εκτιμητή ακινήτων, μέλους Δ.Σ. Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας και πρ. προέδρου Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδα
Η ΚΙΝΗΤΙΚΟΤΗΤΑ της κτηματαγοράς με την εμφάνιση της πανδημίας επηρεάστηκε εμφανώς, καθώς κυριάρχησε ιδιαίτερη καθίζηση σε όλη την οικονομική ζωή της χώρας. Ενώ όμως άρχισε να κινείται ανοδικά, η σύρραξη Ουκρανίας – Ρωσίας άλλαξε τους δείκτες της ελληνικής κτηματαγοράς.
ΠΑΡΑΤΗΡΕΙΤΑΙ μια γενικότερη στασιμότητα στην οικονομική δραστηριότητα και στην αγοραπωλησία ακινήτων. Γεγονός που οφείλεται στην αύξηση των τιμών πετρελαίου, του φυσικού αερίου, του ηλεκτρικού ρεύματος και του ενεργειακού κόστους. Συνεπώς, περιορίζεται η αγοραστική δύναμη των πιθανών ενδιαφερόμενων, προκαλώντας έτσι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, αλλά κυρίως στον τομέα της επενδυτικής εκμετάλλευσης των ιδιοκτησιών.
ΤΟ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ κόστος αποτελεί τη βασική ανησυχία για την αγορά ακινήτων, η οποία, ίσως, αναγκάσει ορισμένους είτε να επιβραδύνουν είτε να αναβάλουν την πραγματοποίηση των έργων ανάπτυξης ακινήτων που διαθέτουν σε εξέλιξη και των οποίων η συνέχιση θα ήταν ασύμφορη και ζημιογόνα.
ΕΠΟΜΕΝΩΣ, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, όπως επίσης και οι πωλητές, είτε ιδιώτες (φοβούμενοι την τραπεζική αβεβαιότητα) είτε κατασκευαστές, κρατούν μια στάση αναμονής που αφορά τις πωλήσεις κατοικιών, όπως επίσης και τις συμφωνίες περί αντιπαροχής, διότι τα κόστη των οικοδομικών υλικών έχουν εκτοξευθεί από 20% έως 100% (λόγω των πρόσφατων εξελίξεων, της αύξησης του πετρελαίου αλλά και της αύξησης των ναύλων της ναυσιπλοΐας). Λόγω του αβέβαιου τελικού κόστους κατασκευής, δεν μπορούν να δεσμευτούν είτε με προσύμφωνο είτε με οριστικό συμβόλαιο για ακίνητα που δεν έχουν ολοκληρωθεί κατασκευαστικά.
Η ΑΚΡΙΒΕΙΑ που έχει περιορίσει την αγοραστική δύναμη των ενδιαφερόμενων από τη μία, σε συνδυασμό με την ανησυχία και ανασφάλεια που δημιουργεί η ρωσική εισβολή στην Ουκρανία και η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών από την άλλη, έχουν παγώσει τις νέες επενδύσεις και έχουν περιορίσει το αγοραστικό ενδιαφέρον.
ΣΕ ΟΛΑ αυτά προστίθενται και οι τιμές των ενοικίων, οι οποίες βρίσκονται στα υψηλοτέρα επίπεδα δεκαετίας. Κυρίως στα νεόδμητα, έως 10 ετών διαμερίσματα – μεζονέτες και ο λόγος είναι ότι η δεκαετής ύφεση της κτηματαγοράς – κατασκευών δεν μπορεί να προλάβει με καινούργιες κατασκευές την υπάρχουσα ζήτηση. Οι περισσότεροι ενοικιαστές δεν αλλάζουν τις σε καλή κατάσταση κατοικίες τους, οι κατασκευαστές προτιμούν να πωλήσουν τα νεόδμητα ακίνητα και όχι να τα μισθώσουν. Σημειωτέον είναι ότι η φορολογία στους ιδιοκτήτες που αφορά τις μισθώσεις είναι σε εξωπραγματικά επίπεδα.
ΣΕ ΚΑΘΕ περίπτωση, η αγορά ακινήτων αναμένεται να ξεκαθαρίσει μέσα στους επόμενους μήνες, αφού αφομοιώνει τις επιπτώσεις στην ευρύτερη οικονομία με σημαντική καθυστέρηση, από 8 έως 10 μήνες.
ΠΑΡ’ ΟΛΑ αυτά, η ύπαρξη πληθωριστικών τάσεων, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση. Η έρευνα στην ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει ότι υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα στα αστικά κέντρα, ενώ σχεδόν έξι στους δέκα υποψήφιους αγοραστές ενδιαφέρονται ολοένα και περισσότερο για διαμερίσματα αντί για μονοκατοικίες. Πρέπει να σημειωθεί, επίσης, ότι τμήμα των προσφύγων της Ουκρανίας που υπολογίζεται ότι θα απορροφήσει η Ελλάδα θα ενισχύσει τη ζήτηση για διαμερίσματα.
ΕΑΝ λήξει η σύγκρουση μεταξύ των δύο χωρών και σε σύντομο χρονικό διάστημα, οι δείκτες αγοράς και μίσθωσης θα είναι ανοδικοί στο κέντρο της Αθήνας, όπου έχουμε υψηλό συγκοινωνιακό δίκτυο κοντά σε πλατείες και περιοχές περισσότερο οικιστικές απ’ ό,τι εμπορικές.
ΓΙΑ ΑΛΛΗ μια φορά, αυτά τα στοιχεία ευθυγραμμίζονται με τη μετατόπιση των προτιμήσεων προς τα κέντρα των πόλεων και τους επιχειρηματικούς κόμβους, καθώς η οικονομία της Ελλάδας αλλάζει και οι νέοι επαγγελματίες που επιστρέφουν στην Ελλάδα και εργάζονται σε σταθερές θέσεις εργασίας στην τεχνολογία προτιμούν κατοικίες που βρίσκονται κοντά σε μέσα μεταφοράς (π.χ. μετρό, προαστιακός) και στους επιχειρηματικούς κόμβους. Πολλές επενδύσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθούν να προέρχονται από το εξωτερικό. Επίσης, περιμένουμε μεγάλη κινητικότητα στην αγορά των πολυτελών κατοικιών που αφορά ακίνητα σε τουριστικές περιοχές.
ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΑ, πολίτες της Βόρειας Ευρώπης, καθώς και πολίτες από τη Βόρεια Αμερική, αλλά και τη Μέση Ανατολή είναι αυτοί που θα οδηγήσουν ανοδικά την κτηματαγορά. Η ζήτηση επικεντρώνεται στη νότια περιοχή της Αττικής, στο κέντρο της Αθήνας, σίγουρα θα ξεκινήσει και στα βόρεια προάστια της Αττικής, τα οποία έχουν μείνει πίσω, αλλά και όλα τα νησιά της χώρας μας.
ΕΤΣΙ, σε μία περίοδο που η οικονομική δραστηριότητα έχει πληγεί αρχικά από την πανδημία του κορονοϊού και έπειτα από τον πόλεμο, ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας και ο κατασκευαστικός κλάδος συνεχίζουν να αποτελούν ασφαλές καταφύγιο των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων και των επενδυτών. Οι εξελίξεις της κτηματαγοράς, εάν έχουν γρήγορο τέλος λήξης, θα δώσουν ώθηση και ανοδικό ρυθμό στην ελληνική κτηματαγορά από fund, επενδυτικές εταιρείες, κατασκευαστές και ξένους.
