Νέο πλαίσιο για τις πολυκατοικίες: Ριζικές αλλαγές στη συνιδιοκτησία – Οι ρυθμίσεις για κοινόχρηστα και διαχωρισμό διαμερισμάτων

Σχεδόν έναν αιώνα μετά την εφαρμογή του νόμου ο οποίος θεσμοθέτησε την οριζόντια ιδιοκτησία, η κυβέρνηση αναμορφώνει τις σχέσεις συνιδιοκτησίας, αλλάζοντας ριζικά το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ιδιωτικών ακινήτων. Τις κατευθυντήριες γραμμές του επερχόμενου νομοσχεδίου παρουσίασε ο υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης.

Μεταξύ των κύριων ζητημάτων που πραγματεύεται η νομοθετική πρωτοβουλία είναι ο διαχωρισμός διαμερισμάτων, η είσπραξη των κοινοχρήστων, η υποχρεωτική ασφάλιση των κτιρίων, καθώς και η απλοποίηση της διαδικασίας για την πραγματοποίηση επισκευών. Το νέο πλαίσιο θα συνταχθεί από ειδική 13μελή επιτροπή, με σκοπό την απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των πολιτών μέσω της αναμόρφωσης του νόμου 3741/1929.

Στόχος είναι η αντικατάσταση των παλαιών ρυθμίσεων από ένα ευέλικτο, σαφές και σύγχρονο νομικό πλαίσιο, ικανό να επιλύει τις αναδυόμενες διαφορές και να ρυθμίζει αποτελεσματικά τη συγκατοίκηση. Όπως επισημάνθηκε, στα 97 χρόνια ισχύος του υφιστάμενου νόμου μεσολαβήσαν 1.116 νομοθετικές τροπολογίες, γεγονός που προκάλεσε τεράστια επιβάρυνση στα δικαστήρια. Παράλληλα, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, υπογράμμισε ότι οι νέες διατάξεις εναρμονίζονται πλήρως με τις συνταγματικές και ευρωπαϊκές επιταγές για την προστασία της ιδιοκτησίας.

Όλες οι προβλεπόμενες αλλαγές και οι άξονες του νέου νομοσχεδίου:

• Δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων: Θεσπίζεται το δικαίωμα διαχωρισμού ή συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών (πολυκατοικιών, Airbnb), ανεξάρτητα από τυχόν απαγορεύσεις του κανονισμού του κτιρίου. Η ρύθμιση στοχεύει στην αξιοποίηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων (π.χ. ιδιοκτήτης θα μπορεί να χωρίσει το ακίνητο, ώστε να κατοικεί στο ένα τμήμα και να εκμισθώνει το υπόλοιπο) για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στις πόλεις.
• Ταχεία είσπραξη κοινοχρήστων: Αντιμετωπίζεται η ασυνέπεια στην καταβολή των κοινοχρήστων με τη θέσπιση σύντομων διαδικασιών είσπραξης των οφειλών, ακόμη και με την έκδοση διαταγής πληρωμής.
• Υποχρεωτικό αποθεματικό και ασφάλιση: Καθίσταται υποχρεωτική η δημιουργία αποθεματικού κεφαλαίου για κάθε πολυκατοικία, καθώς και η ασφάλιση του κτιρίου.
• Διευρυμένες αρμοδιότητες και ευθύνες διαχειριστών: Οι διαχειριστές αποκτούν υπερεξουσίες για την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, επωμιζόμενοι ταυτόχρονα και αυξημένες ευθύνες.
• Μείωση του ποσοστού ψήφων που απαιτούνται για επισκευές και αναβαθμίσεις: Ξεμπλοκάρουν αναγκαία επισκευαστικά έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις κτιρίων, που μέχρι τώρα αδυνατούσαν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή πλειοψηφίας στις συνελεύσεις. Το απαιτούμενο ποσοστό ψήφων μειώνεται κλιμακωτά, ανάλογα με τον βαθμό αναγκαιότητας των εργασιών.
• Κωδικοποίηση της νομοθεσίας: Ενοποιούνται περισσότερες από χίλιες διάσπαρτες διατάξεις σε δεκάδες νομοθετήματα και προσαρμόζονται στα σύγχρονα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
• Ψηφιακός εκσυγχρονισμός και Τεχνητή Νοημοσύνη: Σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και εναρμόνιση με το πολεοδομικό-περιβαλλοντικό δίκαιο, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ).
• Απλοποίηση ανοικοδόμησης και επέκτασης: Διευκολύνονται οι διαδικασίες για την ανοικοδόμηση κοινών οικοπέδων και την καθ’ ύψος επέκταση των υφιστάμενων κτιρίων.
• Ταχύτερη απονομή δικαιοσύνης στα ακίνητα: Επιταχύνεται η έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και εναρμονίζονται οι ρυθμίσεις με τις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου.
• Ευελιξία στους κανονισμούς: Απλοποιείται η λειτουργία των πολυκατοικιών, με διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
• Αποκατάσταση ιδιοκτησιών με τίτλους: Παρέχονται κανονικοί τίτλοι ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβιβάσεων για χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις, απελευθερώνοντας περιουσίες που παρέμεναν δεσμευμένες.

Η επιτροπή που θα συσταθεί θα εργαστεί με πρόεδρο την αρεοπαγίτη, Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, η οποία εξειδικεύεται στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την ακίνητη ιδιοκτησία.

Στόχος είναι το έργο της να ολοκληρωθεί μέχρι το επόμενο φθινόπωρο και στο τέλος της χρονιάς να έχει νομοθετηθεί για πρώτη φορά ο Κώδικας Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα».