Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Κούρου
[email protected]
«Τσουνάμι» αγοραπωλησιών αναμένεται να… χτυπήσει το δεύτερο εξάμηνο την κτηματαγορά, καθώς, όπως εκτιμούν και παράγοντές της, δεκάδες χιλιάδες φορολογούμενοι και ιδιοκτήτες ακινήτων θα σπεύσουν να μεταβιβάσουν ακίνητα προκειμένου να αποφύγουν την αύξηση της φορολογίας που θα επιφέρει η επικείμενη, εντός της εβδομάδας, ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που θα ισχύσουν από τις αρχές του 2022.
Το κύμα των αγοραπωλησιών είναι άλλωστε αναμενόμενο, καθώς ήδη κορυφαία στελέχη του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης έχουν προαναγγείλει ότι σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας οι τιμές ζώνης θα αυξηθούν, σε κάποιες μάλιστα και πάνω από 40%, ενώ στο αντικειμενικό σύστημα θα ενταχθούν και οι περίπου 3.750 περιοχές της χώρας που σήμερα είναι εκτός και στις οποίες οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα δουν τον ΕΝΦΙΑ του 2022 να εκτινάσσεται.
Όσον αφορά τις υπόλοιπες περιοχές, ακόμη κι αν ο ΕΝΦΙΑ δεν μεταβληθεί σημαντικά, όπως ισχυρίζονται στο οικονομικό επιτελείο, το σίγουρο είναι ότι όλοι οι υπόλοιποι 19 φόροι που είναι άρρηκτα δεμένοι με τις αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν σημαντικά και μάλιστα σε μια χρονιά κατά την οποία οι υποχρεώσεις θα είναι ιδιαίτερα αυξημένες για όλους τους υπόχρεους. Με δεδομένο φυσικά ότι την επόμενη χρονιά θα αρχίσει η εφορία να ζητεί «πίσω» τις μισές επιστρεπτέες προκαταβολές και τις δόσεις ρυθμίσεων που έχουν ανασταλεί, θα αρχίσουν να «σκάνε» επιταγές και η αγορά πάλι θα «στενάζει», δεν μπορεί να καταγραφεί στις θετικές κινήσεις μια αύξηση αντικειμενικών αξίων που φέρνει αλυσιδωτές επιπτώσεις σε όλη την αγορά αφού θα αυξηθούν ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, ο ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές, το τέλος ακίνητης περιουσίας κ.ά.
Για τον λόγο αυτό η κτηματαγορά θεωρεί δεδομένο ότι έως το τέλος του έτους θα υπάρξει μπαράζ μεταβιβάσεων, προκειμένου οι υποψήφιοι αγοραστές να αποφύγουν τις επικείμενες αναπροσαρμογές στις τιμές ζώνης.
Οι περιοχές, μάλιστα, όπου αναμένεται και η μεγαλύτερη κίνηση στα συμβολαιογραφεία, θα αφορούν ακίνητα που βρίσκονται:
* στο κέντρο της Αθήνας, όπου οι τιμές ζώνης αναμένεται να αυξηθούν από 8% έως 40%,
* στα βόρεια προάστια, όπου οι τιμές θα είναι αυξημένες από 10% έως 30%, αλλά και
* στα νότια προάστια που θα είναι πάνω από 30%.
Αξίζει να σημειωθεί, μάλιστα, ότι στον «κόκκινο» χάρτη των μεταβιβάσεων αναμένονται να είναι οι περιοχές: Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Πατήσια, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη και Ελληνικό.
Και βέβαια, όσο κι αν το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να διασκεδάσει τις εντυπώσεις ρίχνοντας το βάρος στη μη αύξηση του ΕΝΦΙΑ, είναι δεδομένο ότι σε αρκετές περιοχές και για πολλούς ιδιοκτήτες ακόμη και ο ΕΝΦΙΑ θα αυξηθεί. Είναι χαρακτηριστικό ότι για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. με τιμή ζώνης στα 1.500 ευρώ/τ.μ. μια αύξηση κατά 40% αυτής θα αυξήσει τον ΕΝΦΙΑ κατά 50%, από τα 500 στα 750 ευρώ. Επίσης, για ένα ακίνητο 100 τ.μ. με τιμή ζώνης στα 2.400 ευρώ/τ.μ. μια αύξηση αυτής κατά 29% στα 3.100 ευρώ θα φέρει αύξηση του ΕΝΦΙΑ κατά 60%, από τα 750 ευρώ στα 1.265 ευρώ, λόγω φυσικά και του συμπληρωματικού φόρου επί των ακινήτων.
Μεταβιβάσεις με ένα «κλικ»
Το μόνο θετικό στο όλο πλαίσιο είναι ότι από τις 29 Ιουνίου καθίσταται υποχρεωτική πλέον η ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων, καθώς και των σχετικών δικαιολογητικών που απαιτούνται, δηλαδή όλες οι μεταβιβάσεις θα γίνονται με ένα απλό κλικ. Η παράταση ουσιαστικά της αρχικής προθεσμίας, που έληξε την 1η Ιουνίου, έχει ουσιαστικά ως στόχο τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, αλλά και των συμβολαιογράφων, οι οποίοι έτσι έχουν προθεσμία έως και τις 28 Ιουνίου για να υποβάλουν τις εν λόγω δηλώσεις χωρίς τη χρήση ηλεκτρονικής εφαρμογής.
Αξίζει να σημειωθεί ότι με το νέο καθεστώς που θα εφαρμοστεί από τις 29 του τρέχοντος μηνός, η όλη διαδικασία θα ξεκινά και θα ολοκληρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου. Αυτό σημαίνει ότι κάθε φορολογούμενος που προχωρά σε αγορά ακινήτου δεν θα χρειάζεται να επισκέπτεται την αρμόδια ΔΟΥ για να υποβάλει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς η δήλωση φόρου μεταβίβασης θα συντάσσεται και θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο σύστημα TAXISnet από τον συμβολαιογράφο, ενώ η διασταύρωση, ο έλεγχος και η επαλήθευση των δηλούμενων στοιχείων θα γίνονται αυτόματα από το σύστημα, καθώς:
* Η ηλεκτρονική δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων θα συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο ανά αγοραστή και ανεξαρτήτως από το πλήθος των πωλητών ή τον αριθμό των προς αγορά ακινήτων και θα υποβάλλεται στην εφαρμογή από τους συμβαλλομένους.
* Η αξία για τον υπολογισμό του φόρου θα υπολογίζεται από τον συμβολαιογράφο, όπως γίνεται μέχρι σήμερα, με τα φύλλα υπολογισμού ή το ΑΤΑΚ του ακινήτου, όπου υπάρχει.
* Η ευθύνη για την ακρίβεια και την ορθότητα της υποβαλλόμενης δήλωσης και των συνυποβαλλόμενων φύλλων υπολογισμού αξιών αυτής θα ανήκει αποκλειστικά στους συμβαλλόμενους, οι οποίοι θα αποδέχονται το περιεχόμενο της δήλωσης με την υποβολή της μέσω του TAXISNet.
Όλα φυσικά τα ανωτέρω θα ισχύουν και όταν υποβάλλεται αίτηση για απαλλαγή λόγω πρώτης κατοικίας. Η ευθύνη για την υποβολή του σχετικού αιτήματος θα ανήκει αποκλειστικά στον αγοραστή.
Ενδεικτικά παραδείγματα
Αναφορικά με την αύξηση του ΕΝΦΙΑ ενός ακινήτου λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών παρατίθενται τα παρακάτω ενδεικτικά παραδείγματα:
* Διαμέρισμα 100 τ.μ., 1ου ορόφου, σε περιοχές με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ/τ.μ. που αυξάνεται σε 2.100 ευρώ:
ΕΝΦΙΑ 2021: 100x4x1,25=500 ευρώ,
EΝΦΙΑ 2022: 100x6x1,25=750 ευρώ,
Αύξηση τιμής ζώνης: 40%,
Αύξηση ΕΝΦΙΑ: 50%,
Τεκμήριο διαβίωσης: 3.500 ευρώ.
* Διαμέρισμα 100 τ.μ., 1ου ορόφου, σε περιοχές με τιμή ζώνης 2.400 ευρώ/τ.μ. που αυξάνεται σε 3.100 ευρώ.
ΕΝΦΙΑ 2021: 100x6x1,25=750 ευρώ,
EΝΦΙΑ 2022: 100x8x1,25=1.000 ευρώ + συμπληρωματικός φόρος 265 ευρώ = 1.265 ευρώ,
Αύξηση τιμής ζώνης: 29%,
Αύξηση ΕΝΦΙΑ: 59,30%,
Τεκμήριο διαβίωσης: 4.900 ευρώ (αύξηση 40% επειδή υπερβαίνει τα 2.800 ευρώ/τ.μ.).
Παρέμβαση για προστασία της πρώτης κατοικίας
Η συντονιστική επιτροπή της Ολομέλειας των προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος ζητεί την άμεση αναστολή των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ενώ παράλληλα την προσεχή Τετάρτη θα συνέλθει προκειμένου να συζητήσει τα ζητήματα που ανακύπτουν από την εφαρμογή του νέου Πτωχευτικού Κώδικα και ειδικά αυτά της προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Συγκεκριμένα, κατά την τελευταία συνεδρίασή της -μέσω τηλεδιάσκεψης- η συντονιστική επιτροπή αποφάσισε «τη σύγκληση της Ολομέλειας των προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος, την Τετάρτη 9/6/2021, προκειμένου να συζητήσει τα ζητήματα που ανακύπτουν από την εφαρμογή του νέου Πτωχευτικού Κώδικα και ιδίως αυτών που αφορούν την προστασία της πρώτης κατοικίας, λαμβάνοντας υπόψη την αποφλοίωση της προστασίας της πρώτης κατοικίας, που ο Κώδικας εισάγει, όπως έχει τονίσει, άλλωστε, η Ολομέλεια με προηγούμενες αποφάσεις της και δεδομένου ότι, μέχρι σήμερα, δεν έχουν εκδοθεί οι προβλεπόμενες εφαρμοστικές του νόμου υπουργικές αποφάσεις, δεν έχει συσταθεί ο φορέας διαχείρισης και δεν λειτουργεί η πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων. Η συντονιστική επιτροπή, εν όψει των κινδύνων που δημιουργούνται σε βάρος οικονομικά αδύναμων και κοινωνικά ευαίσθητων κατηγοριών πολιτών, κρίνει ως απόλυτα αναγκαία την άμεση αναστολή των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας και τη θέσπιση δεοντολογικού κανονισμού λειτουργίας των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και θα εισηγηθεί στην Ολομέλεια συγκεκριμένες παρεμβάσεις του δικηγορικού σώματος σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων».
