Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Σε τμήμα της «Γειτονιάς Τουρισμού, Αναψυχής και Επιχειρηματικού Πάρκου» (με την κωδική ονομασία Α-Α1), συνολικής επιφάνειας 634.144 τ.μ., θα αναπτυχθεί το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα με καζίνο (Integrated Casino Resort – IRC) στο Ελληνικό, σύμφωνα με τον σχεδιασμό της Lamda Development, όπως περιγράφεται στην «Εφαρμογή Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά – Τεύχος Ανάλυσης για κάθε ζώνη ανάπτυξης», η οποία το επόμενο διάστημα θα λάβει τη μορφή Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ).
Το IRC είναι άμεσα συνδεδεμένο με την άδεια καζίνο που πρόκειται να δοθεί από το Ελληνικό Δημόσιο, έπειτα από διαγωνισμό της Επιτροπής Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) που βρίσκεται σε εξέλιξη. Όπως οι ΚΥΑ για τις ζώνες ανάπτυξης και τις ζώνες πολεοδόμησης, η άδεια καζίνο, η οποία προϋποθέτει παράλληλα την εξεύρεση επενδυτή για το IRC, αποτελεί αναβλητική αίρεση ή με άλλα λόγια αν δεν κλείσει ως εκκρεμότητα δεν μπορεί να υπογραφεί η σύμβαση για την επένδυση στο Ελληνικό, ύψους 7 δισ. ευρώ.
Το διάστημα που διανύουμε, οι ενδιαφερόμενοι για την άδεια καζίνο μελετούν μεταξύ άλλων την έκταση που θα έχουν στη διάθεσή τους για να αναπτύξουν το IRC, προκειμένου να καταρτίσουν τη δεσμευτική προσφορά τους.
Δεν πρόκειται για εύκολη «άσκηση», με δεδομένο ότι ήδη η Lamda, ως όφειλε, έχει καταρτίσει το βασικό σχέδιο και ουσιαστικά θα πρέπει να προσαρμοστούν σε αυτό. Πληροφορίες, μάλιστα, αναφέρουν ότι ενδιαφερόμενος εκδήλωσε την επιθυμία να μην περιληφθεί στο IRC ψηλό κτήριο, αλλά το συγκρότημα να είναι απλωμένο στον χώρο.
Τα ζητήματα που σχετίζονται με τον σχεδιασμό και χρειάζεται να διευθετηθούν είναι προφανώς πάρα πολλά και όπως εκτιμάται θα αποτελέσουν από τους βασικότερους λόγους για τη μετάθεση της προθεσμίας για την κατάθεση των δεσμευτικών προσφορών (έχει οριστεί για τις 22 του επόμενου μήνα), κάτι που θεωρείται σχεδόν σίγουρο.
Η ζώνη ανάπτυξης A-Α1
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με το Τεύχος Ανάλυσης για κάθε ζώνη ανάπτυξης, η Ζώνη Ανάπτυξης A-Α1 οριοθετείται νότια από το γκολφ Γλυφάδας, δυτικά και ανατολικά από περιοχές κατοικίας του Δήμου Γλυφάδας και βόρεια από την περιοχή Πολεοδόμησης A-Π2 και σε ένα μικρό τμήμα βορειοδυτικά της ζώνης από την περιοχή αμιγούς κατοικίας του Δήμου Ελληνικού – Αργυρούπολης. Πρόκειται για τη «Γειτονιά Τουρισμού, Αναψυχής και Επιχειρηματικού Πάρκου». Ο μέσος συντελεστής δόμησης στο σύνολο της έκτασης της Α-Α1 είναι 0,40 και η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση 253.657 τ.μ.
Στην Α-Α1 επιτρέπεται μικτή χρήση, η οποία συντίθεται από τις γενικές χρήσεις τουρισμού – αναψυχής και επιχειρηματικού πάρκου. Πρόκειται για μια περιοχή με πολυλειτουργικό χαρακτήρα και συνδυασμένες χρήσεις τουρισμού – αναψυχής (τουριστικά καταλύματα, καζίνο, ειδικές τουριστικές υποδομές όπως συνεδριακό κέντρο, κέντρο θαλασσοθεραπείας), κατοικίας και επιχειρηματικού πάρκου (γραφεία, εγκαταστάσεις υγείας υπερτοπικού επιπέδου, εμπόριο). Η περιοχή αυτή, λόγω του ενιαίου λειτουργικού χαρακτήρα της, δύναται να συμβάλει στη διεύρυνση της τουριστικής δραστηριότητας και στην προσέλκυση τουρισμού στην Αθήνα δώδεκα μήνες τον χρόνο, σε τομείς όπως ιατρικός τουρισμός, συνεδριακός τουρισμός και θεματικός τουρισμός – τουρισμός καζίνο, που δεν εντοπίζονται χρονικά μόνο τους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά παρουσιάζουν καλύτερη διασπορά στον χρόνο. Επίσης, ορισμένες από τις χρήσεις που περιλαμβάνονται και υποστηρίζουν το επιχειρηματικό πάρκο είναι επιχειρηματικές δραστηριότητες του δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα (με εξαίρεση βιομηχανίες κ.λπ. βάσει του ΣΟΑ), θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, δραστηριότητες υποστηρικτικές ή υποβοηθητικές της λειτουργίας των επιχειρήσεων του επιχειρηματικού πάρκου κ.λπ.
Ως προς τη χωρική οργάνωσή της, στη Ζώνη Α-Α1 προτείνονται δύο ζώνες εκμετάλλευσης: η Α-Α1.1 με τέσσερις επιμέρους κτηριακές ενότητες και η Α-Α1.2 με τρεις επιμέρους κτηριακές ενότητες. Στην Α-Α1.1 δίνεται έμφαση στη γενική χρήση του επιχειρηματικού πάρκου, ενώ στην Α-Α1.2 δίνεται έμφαση στη γενική χρήση τουρισμός – αναψυχή, ωστόσο και στις επτά κτηριακές ενότητες οι ειδικές χρήσεις που προτείνονται απορρέουν και από τις δύο γενικές κατηγορίες χρήσεων (μικτή χρήση).
Συστατικό στοιχείο της Ζώνης Α-Α1 αποτελεί ένας εκτεταμένος ανοικτός χώρος με πυρήνες πρασίνου και σε επαφή με το δίκτυο κοινόχρηστων χώρων της περιοχής Πολεοδόμησης AΠ2 και κατ’ επέκταση με το μητροπολιτικό πάρκο, καθώς και με την περιοχή γκολφ της Γλυφάδας, εξασφαλίζοντας τη λειτουργική διασύνδεσή τους.
Από τη Ζώνη Α-Α1 διέρχεται τμήμα του νότιου οδικού δακτυλίου που συνδέει τις περιοχές/ζώνες της χωρικής ενότητας του πρώην αεροδρομίου με το παράκτιο μέτωπο.
Στο δυτικό άκρο της δημιουργούνται δύο κυκλικοί κόμβοι (ο ένας εξ αυτών εντός των ορίων της) για την εξυπηρέτηση της κυκλοφορίας και της σύνδεσης τόσο με την περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π2 όσο και με τις κτηριακές ενότητες της Α-Α1.2, αλλά και την όμορη περιοχή της Γλυφάδας. Σε αυτό το σημείο προβλέπεται, επίσης, η κατασκευή ανισόπεδης διάβασης (γέφυρα) για την απευθείας σύνδεση με το παράκτιο μέτωπο. Η υπέργεια αυτή σύνδεση στο νότιο τμήμα της ανάπτυξης λειτουργεί συμπληρωματικά στη βόρεια σύνδεση που επιτυγχάνεται με την υπογειοποίηση της Λεωφόρου Ποσειδώνος. Αποτελεί κομβικό στοιχείο σύνδεσης λειτουργιών, κινήσεων και επιπέδων, αλλά και ένα ιδιαίτερο σημείο θέας προς τη θάλασσα, το βουνό, το αστικό περιβάλλον, το μητροπολιτικό πάρκο και την έκταση του γηπέδου γκολφ της Γλυφάδας.
Ειδικότερα, η ζώνη εκμετάλλευσης Α-Α1.1 της ζώνης Α-Α1 χωρίζεται σε τέσσερις κτηριακές ενότητες: την Α-Α1.1/I, την Α-Α1.1/II, την Α-Α1.1/III και την Α-Α1.1/IV. Στη ζώνη εκμετάλλευσης Α-Α1.1, όπως προαναφέρθηκε, προτείνεται να δοθεί έμφαση στη γενική χρήση «Επιχειρηματικό Πάρκο».
Στη ζώνη εκμετάλλευσης Α-Α1.2 της Ζώνης Α-Α1 προτείνεται να δοθεί έμφαση στη γενική χρήση «Τουρισμός – Αναψυχή». Η ζώνη εκμετάλλευσης Α-Α1.2 χωρίζεται σε τρεις κτηριακές ενότητες: την Α-Α1.2/I, την Α-Α1.2/II και την Α-Α1.2/III.
Στην κτηριακή ενότητα Α-Α1.2/I, η οποία διαχωρίζεται από τις υπόλοιπες δύο κτηριακές ενότητες της ζώνης με την οδό του βασικού οδικού δικτύου που διατρέχει όλη την περιοχή ανάπτυξης, χωροθετείται το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα με καζίνο.
Το συγκρότημα δύναται να διαθέτει άμεση πρόσβαση στη μαρίνα μέσω ανισόπεδης διάβασης πεζών πάνω από τη Λεωφόρο Ποσειδώνος (ζεύξη κτηρίων).
Η συνεχής λειτουργία του συγκροτήματος, η χρήση του, η ιδιαίτερη αρχιτεκτονική του και η θέση του -στη συμβολή της Λεωφόρου Ποσειδώνος με τη νέα παραλιακή ανάπτυξη- το καθιστούν σημαντικό τοπόσημο της περιοχής.
Το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα θα αποτελείται από ένα ψηλό κτήριο ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης, με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα από τη στάθμη της θάλασσας, και πρόσωπο επί της Λεωφόρου Ποσειδώνος.
Η κτηριακή ενότητα Α-Α1.2/II, λόγω της εγγύτητάς της με την Α-Α1.2/Ι, δύναται να αποτελέσει περιοχή πιθανής επέκτασης των τουριστικών υποδομών του Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος (συμπληρωματική ξενοδοχειακή μονάδα, λοιπές τουριστικές υποδομές, π.χ. υδροθεραπευτήρια, αθλητικές εγκαταστάσεις, στάθμευση, κ.λπ.). Αυτή η κτηριακή ενότητα συνδέεται οδικά με την κτηριακή ενότητα Α-Α1.2/I, αλλά και με τον υπόλοιπο πόλο μέσω του κυκλικού κόμβου του βασικού οδικού δικτύου, που βρίσκεται στο βόρειο τμήμα της.
Στην κτηριακή ενότητα Α-Α1.2/III προτείνεται επίσης η μικτή χρήση, με έμφαση στη χρήση κατοικίας.
Οι άλλες δύο ζώνες ανάπτυξης
Η δεύτερη ζώνη ανάπτυξης (ΠΜ-Α1) έχει ονομαστεί «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά», έχει επιφάνεια 334.854 τ.μ. και οι επιτρεπόμενες χρήσεις είναι της κατηγορίας «Τουρισμός – Αναψυχή». Ο μέσος συντελεστής δόμησης είναι 0,20 και η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο σύνολο της έκτασης είναι 66.970 τ.μ. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτηρίων είναι τα 16 μέτρα. Η υφιστάμενη μαρίνα διατηρείται και εκσυγχρονίζεται.
Η τρίτη ζώνη ανάπτυξης (ΠΜ-Α2) ονομάζεται «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά» και έχει επιφάνεια 122.964 τ.μ., με τις επιτρεπόμενες χρήσεις να είναι στην κατηγορία «Τουρισμός – Αναψυχή». Ο μέσος συντελεστής δόμησης είναι 0,20 και η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο σύνολο της έκτασης 24.592 τ.μ. Στην περιοχή αυτή θα κατασκευαστεί πρότυπο ενυδρείο – κέντρο θαλασσίων ερευνών σε πρόσχωση. Επίσης, έχει επιτραπεί η αναβάθμιση και επέκταση των υφιστάμενων λιμενικών εγκαταστάσεων της ζώνης αυτής, με σκοπό τη δημιουργία τουριστικού καταφυγίου μέγιστης δυναμικότητας 200 σκαφών.
Πόλος έλξης για εκατομμύρια επισκέπτες
Χαρακτηριστικά των προσδοκιών που καταγράφονται για το IRC είναι τα όσα είπε στο πλαίσιο του φόρουμ των Δελφών ο κ. Mario Kontomerkos, πρόεδρος και CEO της Mohegan Gaming and Entertainment (MGE), εκ των εταιρειών που έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον στον διαγωνισμό του Δημοσίου για το καζίνο. Ο ελληνικής καταγωγής επικεφαλής του αμερικανικού ομίλου σημείωσε μεταξύ άλλων ότι το IRC θα προσελκύει 5 έως 10 εκατομμύρια επισκέπτες ετησίως, καθώς απέχει κατά μέσο όρο δύο ώρες πτήσης από 19 χώρες, που αντιστοιχούν στο 6% του πληθυσμού διεθνώς και στο 25% του παγκόσμιου ΑΕΠ. Ως παράδειγμα ανέφερε τη Σιγκαπούρη, όπου η δημιουργία IRC (σ.σ.: των Marina Bay Sands και Resorts World Sentosa) οδήγησε στη μέση αύξηση των τουριστικών αφίξεων κατά 40%.
