Τα τελευταία χρόνια η αγορά ακινήτων στις γερμανικές μητροπόλεις βιώνει μια πρωτόγνωρη αύξηση τιμών. Ενοίκια και τιμές αγοροπωλησίας φθάνουν σε ύψη τα οποία μέχρι σχετικά πρόσφατα έμοιαζαν απίστευτα. Και δεν είναι μόνο οι πολίτες, οι οποίοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι, που απορούν με την κατάσταση και διερωτώνται μήπως έχουμε να κάνουμε ήδη με φούσκα ακινήτων, η οποία κάποτε θα σκάσει. Ακόμα και οι ειδικοί δυσκολεύονται να εξηγήσουν το φαινόμενο.
Σύμφωνα με το μεσιτικό γραφείο Jones Long Lasalle (JLL), μέσα στο 2016 οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 8% στις γερμανικές πόλεις με μεγάλη ζήτηση, όπως για παράδειγμα το Μόναχο. Ο ειδικός Ρόμαν Χάιντριχ από το JLL κάνει μάλιστα, λόγο για χρονιά – ρεκόρ και τονίζει ότι από το 2004 τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 56% στην Κολωνία και κατά 115% στο Βερολίνο.
H ανοδική τροχιά στις τιμές ανησυχεί και τη γερμανική κυβέρνηση, η οποία εξετάζει εργαλεία με τα οποία η Εποπτική Αρχή Τραπεζών να μπορέσει να δράσει προληπτικά και γρήγορα σε περίπτωση που δημιουργηθούν φούσκες ακινήτων. Ένα εργαλείο θα μπορούσε να είναι π.χ. η δημιουργία τεχνητών εμποδίων στη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων απασχολούν ωστόσο, και την Γερμανική Ομοσπονδιακή Τράπεζα, η οποία κατέγραψε άνοδο στις τιμές των ακινήτων της τάξης του 15%-30% μέσα στο 2016.
Οι λόγοι της εκτίναξης των τιμών
Ποιοι όμως είναι οι λόγοι για την εκτίναξη των τιμών; Είναι κατ΄ αρχήν τα χαμηλά επιτόκια που κάνουν προσιτά τα στεγαστικά δάνεια με αποτέλεσμα τα ακίνητα να γίνονται ελκυστικά και για επενδυτές. Ρόλο παίζει φυσικά και η μετανάστευση, η οποία αυξάνει σημαντικά τον αστικό πληθυσμό. Την ίδια ώρα η προσφορά ακινήτων είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Γερμανικής Οικονομίας (IW) μεταξύ 2011-2015 κατασκευάστηκε μόλις το 33% των απαραίτητων ακινήτων.
Σύμφωνα ωστόσο με την γερμανική Ομοσπονδιακή Τράπεζα, δεν αρκούν μόνο αυτοί οι λόγοι για να εξηγήσουν επαρκώς την εκτίναξη των τιμών. Στη μηναία έκθεσή της, η κεντρική τράπεζα σημειώνει μεταξύ άλλων ότι «η δυναμική τιμών στα ακίνητα έχει ξεπεράσει κατά πολύ τις δημογραφικές και οικονομικές εξελίξεις των τελευταίων ετών». Κατά την εκτίμηση της Μπούντεσμπανκ, ούτε καν τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι σε θέση να εξηγήσουν επαρκώς την δυναμική των τιμών.
Απειλούνται με κατάρρευση οι τιμές ακινήτων;
Το ινστιτούτο ερευνών Empirica προειδοποιεί για κίνδυνο φούσκας στη γερμανική αγορά ακινήτων και διαπιστώνει ότι οι τιμές διαμορφώνονται άνισα μεταξύ των γερμανικών πόλεων. Δεν αποκλείει μάλιστα, ακόμα και κατάρρευση τιμών κατά 25% σε Αμβούργο, Ντίσελντορφ, Φρανκφούρτη και Βερολίνο και κατά 33% σε Κολωνία και Μόναχο. Διαφορετική είναι η εκτίμηση του αναλυτή της Commerzbank Ραλφ Σολβίν αλλά και της εταιρίας αναλύσεων Bulwiengesa, οι οποίοι δεν αποκλείουν για τα επόμενα χρόνια αναπροσαρμογή τιμών προς τα κάτω, χωρίς ωστόσο να μιλούν για σκάσιμο φούσκας.
Τις αμφιβολίες του για την δημιουργία φούσκας έχει και ο Στέφαν Μητρόπουλος, ειδικός σε ζητήματα ακινήτων στην περιφερειακή τράπεζα Helaba: «Για να υπάρξει φούσκα ακινήτων πρέπει να πληρούνται προϋποθέσεις, όπως είναι η απερίσκεπτη χορήγηση δανείων και ο κερδοσκοπικός παράγοντας. Σε αντίθεση με την Ισπανία και τις ΗΠΑ, η γερμανική αγορά ακινήτων ορίζεται από την προσφορά και τη ζήτηση». Κατά την εκτίμηση του ειδικού, το πιο πιθανό δεν είναι μια φούσκα που συνοδεύεται από κατάρρευση τιμών, αλλά μια συνήθης αναπροσαρμογή τιμών προς τα κάτω.
