Κρίσιμες διαδικασίες κυοφορούνται στις δύο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) Prodea και Trastor, σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων αναζητά νέες ισορροπίες και οι στρατηγικές επαναπροσδιορίζονται.
Η Prodea Investments έχει προχωρήσει σε πωλήσεις ακινήτων που αντιπροσωπεύουν περίπου το μισό της αξίας του χαρτοφυλακίου της και βρίσκεται σε φάση ευρύτερου μετασχηματισμού.
Την ίδια ώρα, η Trastor οδεύει προς αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, ύψους τουλάχιστον 120 εκατ. ευρώ, προκειμένου να αποκτήσει την απαιτούμενη διασπορά στη μετοχή της. Με ενδιαφέρον αναμένεται από πού θα αντλήσει τα επενδυτικά κεφάλαια, αν θα περιοριστεί στην εγχώρια αγορά ή αν θα επιδιώξει να προσελκύσει και ξένους επενδυτές. Σήμερα, το 98,34% του μετοχικού της κεφαλαίου ανήκει στην Τράπεζα Πειραιώς.
Σε επίπεδο αγοράς, «τροφοδότης» των ΑΕΕΑΠ, όπως και των developers, παραμένουν οι συμφωνίες αγοραπωλησιών, οι οποίες στην Ελλάδα παρουσιάζουν σήμερα δύο όψεις. Από τη μία πλευρά, η Prodea πούλησε στην Εθνική Τράπεζα και στον όμιλο Yoda του επιχειρηματία Γιάννη Παπαλέκα, ακίνητα συνολικής αξίας περίπου 1,275 δισ. ευρώ. Από την άλλη, developers κάνουν λόγο για στασιμότητα.
«Δεν γίνονται πολλές συμφωνίες, γιατί οι πωλητές ζητούν περισσότερα από όσα μπορούν να δώσουν οι developers δεδομένης της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους. Υπάρχει πρόβλημα κινητικότητας στην αγορά, τα κεφάλαια δεν κυκλοφορούν», σημείωσε, κληθείς να σχολιάσει την εικόνα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων, ο βασικός μέτοχος και διευθύνων σύμβουλος της Hellanic Properties, Ερρίκος Αρώνες, σε πρόσφατη ενημέρωση του Τύπου.
«Ικανοποιητικό για εμάς είναι να πουλάμε με απόδοση (yield) 6%, ενώ από τη μεριά τους οι αγοραστές επιμένουν στο 7%», εξήγησε περαιτέρω και πρόσθεσε ότι «ένα από τα προβλήματα είναι πως οι μέτοχοι των μεγάλων θεσμικών εταιρειών real estate διατηρούν πολύ υψηλά ποσοστά συμμετοχής. Στο εξωτερικό η μέση διασπορά στις μετοχές φτάνει το 82%, ενώ στην Ελλάδα περιορίζεται στο 26%».
Ο τρόπος με τον οποίο το απαιτούμενο yield επηρεάζει άμεσα τις αποτιμήσεις είναι καθοριστικός για την εικόνα της αγοράς. Για ένα ακίνητο με ετήσιο εισόδημα 600.000 ευρώ, μια απόδοση 6% μεταφράζεται σε αξία 10 εκατ. ευρώ. Αν όμως ο επενδυτής ζητήσει απόδοση 7%, η ίδια επένδυση αποτιμάται περίπου στα 8,6 εκατ. ευρώ. Η διαφορά του 1% στο yield «εξαφανίζει» πάνω από 1,4 εκατ. από την αξία του ακινήτου, εξηγώντας την έντονη απόκλιση μεταξύ προσδοκιών πωλητών και αγοραστών.
Καθοδικός κύκλος
Υπό αυτές τις συνθήκες και σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της κτηματαγοράς, δεν αποκλείεται το επόμενο διάστημα να ξεκινήσει, σταδιακά, ένας ήπιος καθοδικός κύκλος στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων.
Η Prodea παραμένει η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ με μεγάλη διαφορά από τις υπόλοιπες επτά, σε όρους αξίας χαρτοφυλακίου. Ξεπερνούσε τα 3 δισ. ευρώ, όταν καμία από τις άλλες, βάσει των τελευταίων επίσημων στοιχείων, δεν έχει φτάσει το ορόσημο του 1 δισ. ευρώ. Παρ’ όλα αυτά, η μετοχή της δεν είχε ποτέ επαρκή διασπορά σε όλη σχεδόν την πορεία της. Ένας από τους λόγους για τους οποίους επέλεξε να πουλήσει σημαντικό τμήμα του χαρτοφυλακίου της είναι η επιστροφή κεφαλαίων στους βασικούς της μετόχους – με γνωστότερη την Castlelake – μέσω αυξημένων μερισμάτων.
Η εταιρεία βρίσκεται πλέον σε φάση μετασχηματισμού, εστιάζοντας στους κλάδους του luxury και του high end hospitality, στην Ελλάδα, την Κύπρο και την Ιταλία και, επιλεκτικά, σε αγορές όπως η Ισπανία, καθώς και στα logistics. Όπως έχει επισημάνει η διοίκησή της, η διεθνής τάση στις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία είναι η εξειδίκευση σε συγκεκριμένους κλάδους, με το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον να επικεντρώνεται στο hospitality και τα logistics, τομείς που δυνητικά μπορούν να προσελκύσουν ξένους επενδυτές.
Οι αποεπενδύσεις της Prodea, οι οποίες σύμφωνα με εκτιμήσεις θα συνεχιστούν, αφορούν ακίνητα που αποκτήθηκαν τα τελευταία 12-15 χρόνια και κατέγραψαν σημαντικές υπεραξίες μετά την οικονομική κρίση, λόγω της ανόδου των τιμών. Άλλωστε, η Prodea υπήρξε μία από τις εταιρείες που επένδυαν σε ακίνητα και κατά τη διάρκεια της κρίσης.
Βάσει όσων έχουν αναφέρει πρόσφατα τα στελέχη της, οι επενδύσεις στα logistics αναμένεται να ενταχθούν σε χωριστό πυλώνα, όπως συμβαίνει ήδη με τον κλάδο των ξενοδοχείων, μέσω της θυγατρικής Mediterranean Hospitality Venture (MHV). Παράλληλα, στα επόμενα δύο χρόνια θα εξεταστεί αν η εταιρεία θα διατηρήσει τη νομική μορφή της ΑΕΕΑΠ. Δεν αποκλείεται ακόμη και η έξοδός της από το Χρηματιστήριο, ενώ δεν υφίσταται σχεδιασμός για δημόσια διάθεση μετοχών (placement).
Όπως έχει δηλώσει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Αριστοτέλης Καρυτινός, «στόχος μας είναι η διαμόρφωση ενός εταιρικού σχήματος με αυξημένη ευελιξία, το οποίο θα στηρίζεται σε εξειδικευμένους πυλώνες, ώστε καθένας από αυτούς να μπορεί να προσελκύει τους δικούς του επενδυτές, παρέχοντας παράλληλα τη δυνατότητα εξόδου στους υφιστάμενους μετόχους».
Στο στρατόπεδο της Trastor, οι μηχανές «ζεσταίνονται» για την αύξηση κεφαλαίου, πιθανότατα εντός Μαρτίου, η οποία, σύμφωνα με τη διοίκησή της, θα σηματοδοτήσει την περαιτέρω ανάπτυξή της προς ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που θα ξεπερνά το 1 δισ. ευρώ. Εκτιμάται ότι η Trastor έχει τη δυνατότητα να αντλήσει μέρος των επόμενων επενδύσεών της και από το χαρτοφυλάκιο της Εθνικής Ασφαλιστικής, το οποίο βρίσκεται στην ιδιοκτησία του βασικού της μετόχου.
Η αύξηση κεφαλαίου της αποφασίστηκε την περσινή άνοιξη και, αν δεν αλλάξει κάτι, η Τράπεζα Πειραιώς θα συμμετάσχει με περίπου 60 εκατ. ευρώ, ώστε η διασπορά της μετοχής να διαμορφωθεί στο 15%–17%.
Αν εξετάσει κανείς ιστορικά τον θεσμό των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, θα διαπιστώσει ότι, με ελάχιστες εξαιρέσεις, δεν έχουν ανταποκριθεί πλήρως στον ρόλο για τον οποίο θεσπίστηκαν. Υπό κανονικές συνθήκες θα έπρεπε να διαθέτουν ευρεία μετοχική βάση, με μικρούς και μεγάλους θεσμικούς επενδυτές – όπως ασφαλιστικά ταμεία – αλλά και μικρομετόχους που θα επωφελούνται μακροχρόνια από τα μερίσματα.
Παρά ταύτα, ο κλάδος συνεχίζει να διεκδικεί βελτιώσεις στο φορολογικό καθεστώς και εξακολουθεί να επενδύει, έστω και με διακυμάνσεις στον ρυθμό, τηρώντας τους κανόνες διαφάνειας που προβλέπει το θεσμικό πλαίσιο — ένα ζητούμενο διαχρονικά για την ελληνική κτηματαγορά.
Για να εμφανίζονται περισσότερα άρθρα της Ναυτεμπορικής στις αναζητήσεις σας εύκολα και γρήγορα, πρέπει να προσθέσετε το site στις προτιμώμενες πηγές σας. Μπορείτε να το κάνετε πηγαίνοντας εδώ.
