Διερευνούμε εντατικά ευκαιρίες εξαγορών και νέων αναπτύξεων

Το χαρτοφυλάκιο της Trade Estates  είναι εστιασμένο στα σύγχρονα  εμπορικά πάρκα και  μεγάλα logistic centers νέας γενιάς. Υπάρχει χώρος για άλλες κατηγορίες ακινήτων ή επιμένετε στην εξειδίκευση;

Τα συνεχιζόμενα ισχυρά αποτελέσματα μας είναι η επιβεβαίωση της στρατηγικής εξειδίκευσης λόγω του αποδοτικού και ανθεκτικού μοντέλου που έχουμε αναπτύξει.

Η επικέντρωση μας στην εξυπηρέτηση των καθημερινών αναγκών της οικογένειας προσφέροντας συνδυασμό επιτυχημένων concepts με προϊόντα σε πολύ ανταγωνιστική σχέση τιμής/αξίας, με εύκολη πρόσβαση και δωρεάν πάρκινγκ αναδεικνύει την ανθεκτικότητα του μοντέλου μας μέσα στους κύκλους της οικονομίας. Στο πρώτο εξάμηνο του 2025 παρά τις δυσκολίες λόγω πληθωριστικών πιέσεων στον οικογενειακό προϋπολογισμό, οι εμπορικές μας αναπτύξεις συνεχίζουν να προσελκύουν καταναλωτές με διψήφιο ποσοστό αύξησης επισκεψιμότητας ενώ η αύξηση των επιδόσεων των ενοικιαστών αγγίζει το διψήφιο ποσοστό.

Επιτυγχάνουμε την είσπραξη υψηλότερων εσόδων επιπλέον και επάνω από τα εγγυημένα βασικά ενοίκια, λόγω της ύπαρξης του όρου Turnοver Rent σχεδόν σε όλες τις μισθώσεις. Για τέταρτη συνεχόμενη χρονιά επιτυγχάνουμε υπέρβαση των στόχων μας που οφείλεται στην υπεραπόδοση των ενοικιαστών μας στα εμπορικά πάρκα.

Περαιτέρω οι αναπτύξεις big boxes είναι απλούστερες στην κατασκευή τους από ότι τα κτήρια γραφείων ή ξενοδοχείων, οπότε η διαχείριση του κατασκευαστικού κόστους που προκύπτει από τις αυξήσεις σε υλικά και εργασία είναι σχετικά ευκολότερη. Στις αναπτύξεις σε Πάτρα και Ηράκλειο, ολοκληρώσαμε την κατασκευή των  εμπορικών πάρκων με χαμηλή μονοψήφια απόκλιση (μείωση)  από τον αρχικό προϋπολογισμό παρόλο του ότι στο διάστημα κατασκευής τους την προηγούμενη διετία είχαμε αυξήσεις του κατασκευαστικού κόστους που αγγίζαν το 35%.

Στον τομέα των μεγάλων Logistics Centers έχουμε επικεντρωθεί στη δυνατότητα ανάπτυξης πολύ μεγάλων κτηρίων που ξεπερνούν ακόμα και τα 50.000τμ, τα οποία προϋποθέτουν ύπαρξη  πολύ μεγάλων πολεοδομημένων οικοπέδων. Πιστεύουμε στην μετεξέλιξη του κλάδου που επιφέρει ο επαναπροσδιορισμός του παγκοσμίου εμπορικού χάρτη καθώς ευνοεί την χώρα μας λόγω της γεωπολιτικής θέση της. Οι πολύ μεγάλες αναπτύξεις μπορούν να συμπεριλάβουν στην δραστηριότητα της διαμετακόμισης και τη συναρμολόγηση, προσφέροντας σημαντική προστιθέμενη αξία στον κλάδο και εξασφαλίζοντας υψηλότερα ενοίκια. Έχοντας πλήρη συνείδηση ότι η εξεύρεση γης με τέτοιες δυνατότητες μεγέθους είναι περιορισμένες αντικατοπτρίζοντας από το παρελθόν τις παθογένειες της χώρας σε στρατηγικό πολεοδομικό προγραμματισμό και σχεδιασμό, επιδιώκουμε συμπράξεις που στοχεύουν στην ανάπτυξη και εκμετάλλευση μεγάλων εκτάσεων του δημοσίου, με ισχυρά σχήματα και στρατηγικές συμμαχίες με κορυφαίες εταιρείες, δημιουργώντας πολλαπλασιαστική δύναμη σε σχεδιασμό, κατασκευή, λειτουργία και χρηματοδοτική ικανότητα.

Τέλος και οι δύο αλληλένδετοι κλάδοι που έχουμε εξειδικευτεί έχουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης στην Ελληνική αγορά. Υπολογίζουμε ότι σε βάθος δεκαετίας ο κλάδος των εμπορικών πάρκων έχει δυνατότητα τριπλασιασμού του σημερινού μεγέθους του στην Ελληνική αγορά, ενώ αντίστοιχα ο κλάδος των μεγάλων Logistics Centers τουλάχιστον διπλασιασμού.

Συνεπώς μεσοπρόθεσμα παραμένουμε επικεντρωμένοι στο να εκμεταλλευτούμε τις συνέργειες που φέρνει η εξειδίκευση μέσω της ισχυρής θέσης μέσα στους συγκεκριμένους κλάδους, την τεχνογνωσία και τη διαχείριση κόστους, βελτιστοποιώντας έτσι τα οφέλη για την εταιρεία και τους μετόχους της.

Ποιο είναι το τρέχον επενδυτικό σας πλάνο;

Στο τέλος του 2023 ανακοινώσαμε πενταετές επενδυτικό πλάνο αξίας 250 εκατ.€, οδηγώντας έως το τέλος του 2028 στην αύξηση της εύλογης αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων της εταιρείας μεταξύ  720 και 760 εκατ. €.

Σήμερα, ενάμιση χρόνο μετά, το πλάνο εκτελείται με συνέπεια και έχουμε πραγματοποιήσει ήδη επενδύσεις άνω των 93 εκατ. € εκ των οποίων περίπου

-49 εκατ. € στα εμπορικά πάρκα Top Parks Πάτρας και Ηρακλείου που είναι ήδη σε λειτουργία παράγοντας έσοδα,

-28 εκατ. € από τα συνολικά 48 εκατ. € έως το τέλος του 2025 στο Διεθνές Εμπορευματικό Κέντρο 50.000τμ της Inter Ikea στον Ασπρόπυργο που αφορούν την συνολική επένδυση σε οικόπεδο και κτήριο της Trade Estates (επιπλέον από τον Όμιλο Fourlis επενδύονται άλλα 20 εκατ. € φέρνοντας την συνολική επένδυση κοντά στα 70 εκατ. €),

– 16 εκατ. € έχουν επενδυθεί στις ωριμάνσεις των projects σε Ελληνικό, Ελευσίνα και Κρήτη.

Το υπόλοιπο του επενδυτικού μας πλάνου έως το τέλος του 2028 ανέρχεται σε 156  εκατ. € με σημαντικότερη όλων την επένδυση στο Commercial Hub του Ελληνικού για την ναυαρχίδα των εμπορικών πάρκων Top Parks ύψους 75 εκατ. €, που θα στεγάσει μεταξύ άλλων το ΙΚΕΑ των Νοτιών Προαστίων της Αθήνας που είναι το μεγαλύτερο κατάστημα που ανοίγει στην ευρύτερη περιοχή τα τελευταία 15 χρόνια. Παράλληλα έχοντας δηλώσει τον στόχο μας για  επίτευξη μικτής εύλογης αξίας χαρτοφυλακίου  άνω του 1δις € έως το 2031 διερευνούμε εντατικά ευκαιρίες εξαγορών και νέων αναπτύξεων στους κλάδους εξειδίκευσης μας.

Ποια θα είναι τα ετησιοποιημένα έσοδα σας με την ολοκλήρωσή του και ποιες οι βασικότερες νέες αναπτύξεις σας;

Με την ολοκλήρωση του επενδυτικού μας πλάνου το 2028 θα έχουμε έσοδα  από μισθώματα  που θα υπερβαίνουν τα 50 εκατ.€ από 37,5 εκατ.€ το 2024 και ένα υγιές Net Loan to Value (καθαρός δείκτης δανεισμού προς αξία χαρτοφυλακίου) που δεν θα ξεπερνά το 55%.

Σημαντικό τμήμα του επενδυτικού μας πλάνου καταλαμβάνει το εμπορικό πάρκο στο Ελληνικό, μικτής μισθωτικής επιφάνειας 28,5 χιλ. τμ και συνολικής επένδυσης 75 εκατ.€. Το έργο πλέον βρίσκεται σε φάση εκκίνησης της κατασκευής, αφού πρόσφατα η Lamda Development ανέθεσε το κατασκευαστικό έργο του Commercial Hub και εντός του 2026 αναμένουμε να παραλάβουμε τη βάση (πλάκα) πάνω στην οποία θα κατασκευάσουμε το εμπορικό πάρκο Top Parks. Η ολοκλήρωση της ανάπτυξής μας στο Ελληνικό σχεδιάζεται για το τέλος του 2028 και η λειτουργία της τους πρώτους μήνες του 2029.  Το Διεθνές Εμπορευματικό Κέντρο της Inter IKEA (50.χιλ.τ.μ.) αποτελεί μια στρατηγική επένδυση για την Ελλάδα καθώς αφορά logistic services της χώρας που θα εξυπηρετεί – μέσω διακόμισης και επαναπροώθησης προϊόντων– επτά αγορές της ΝΑ Μεσογείου. Πρόκειται για μία πρωτοποριακή συνεργασία που δημιουργεί υπεραξία τόσο για τον όμιλο Fourlis και για την Trade Estates όσο και για τη χώρα και την ελληνική οικονομία καθώς αποτελεί ένα από τα πρώτα ισχυρά έργα που μεταμορφώνουν τη χώρα σε περιφερειακή διεθνή δύναμη ως Logistic Hub. Αναμένεται να ολοκληρωθεί το τέλος του 2025 καθώς σήμερα βρίσκεται στο 95% της κατασκευής του και σύμφωνα με τον προγραμματισμό μας, εκτός απροόπτου, τον Μάρτιο του 2026 θα ξεκινήσει να παραλαμβάνει τα πρώτα εμπορεύματα.

Αντίστοιχα, το νέο logistics center στην Ελευσίνα, επένδυση ύψους 47 εκατ. € και μικτής μισθωτικής επιφάνειας 58 χιλ. τμ, παρά τις πολεοδομικές καθυστερήσεις, προβλέπεται να ξεκινήσει να κατασκευάζεται στα μέσα  του 2026, με εκτιμώμενο χρόνο αποπεράτωσης το 4ο τρίμηνο  του 2027.

Που στοχεύετε όσο αφορά το χαρτοφυλάκιό σας;

Το 1ο εξάμηνο του 2025 η μικτή εύλογη αξία του χαρτοφυλακίου μας ανέρχεται σε 561 εκατ.€ ενώ υλοποιώντας το υπόλοιπο του ανακοινωμένου επενδυτικού μας πλάνου (173 εκατ. € 2025-2028) θα διαμορφωθεί μεταξύ 720 εκατ.€ και 760 εκατ. € στο τέλος του 2028. Καθώς βασική προϋπόθεση για την δημιουργία αξίας για τους μετόχους είναι η συνεχής αύξηση του χαρτοφυλακίου μας, ο επόμενος στόχος μας είναι να φτάσουμε και να ξεπεράσουμε το 1 δις€ μικτής εύλογης αξίας έως το 2031. Παράλληλα η καθαρή αξία του χαρτοφυλακίου μας (Net Asset Value) στοχεύουμε να ξεπεράσει τα 350εκατ.€ έως το 2028 και να προσεγγίσει τα 500εκατ.€ το 2031.

Η εκπλήρωση του 1 δις αξίας χαρτοφυλακίου θα μας επιτρέψει να διερευνήσουμε την επέκτασή μας και σε νέες αγορές του εξωτερικού εκτός της σημερινής μας περιμέτρου, όπως για παράδειγμα η Ρουμανία, μία χώρα με μεγάλη προοπτική αλλά και ισχυρό ανταγωνισμό που προϋποθέτει σημαντικό μέγεθος, διεθνή οργάνωση και ισχυρή χρηματοδοτική δυνατότητα.

Γενικότερα μιλώντας σήμερα η κεφαλαιοποίηση των ΑΕΕΑΠ στη χώρα μας υπολείπεται της αξίας του ενεργητικού τους. Έχετε κάποια εξήγηση για αυτό;

Καταρχήν πιστεύω ότι κάθε σχετική αναφορά θα πρέπει να αφορά τις εταιρίες ΑΕΕΑΠ που καλύπτουν τα κριτήρια διασποράς και εμπορευσιμότητας.

Ειδικά για την αποτίμηση της εταιρίας μας στο ΧΑΑ και το τρέχων discount της τάξεως του 32%, έχω την άποψη ότι ο συνδυασμός των ιδιαίτερα θετικών αποτελεσμάτων παράλληλα με την συνεχή αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου μας μετά και την έναρξη λειτουργίας των νέων αναπτύξεων σε Πάτρα και Ηράκλειο, καθώς και της επερχόμενης εκκίνησης του Διεθνούς Διακομιστικού Κέντρου της Inter IKEA στο πρώτο μισό του 2026 σε συνδυασμό με τις ιδιαίτερα θετικές προοπτικές ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας,  καταδεικνύουν μία σημαντική στρέβλωση που επικρατεί.

Μία εξήγηση σχετίζεται με το προφίλ των επενδυτικών κεφαλαίων που δραστηριοποιούνται μέχρι σήμερα στην αγορά μας που είναι κυρίως βραχυπρόθεσμού επενδυτικού χαρακτήρα αντικατοπτρίζοντας την κατηγοριοποίηση της Ελληνικής αγοράς ως αναπτυσσόμενη. Αυτά τα κεφάλαια εισήλθαν στην αγορά μας διαβλέποντας προ πενταετίας την αναστροφή και ανάκαμψη της Ελληνικής οικονομίας και πρωτίστως προσβλέπουνε στο κέρδος μέσω του ‘κλεισίματος’ των χαμηλών αποτιμήσεων των εισηγμένων εταιρειών έναντι των αντίστοιχων Ευρωπαϊκών. Όπως αναφέραμε και προηγουμένως, διανύουμε περίοδο μετάβασης και οι αναβαθμίσεις της Ελληνικής αγοράς σε ανεπτυγμένη μαζί με την συμπερίληψη του ΧΑΑ στην ομάδα Euronext προσελκύουν σημαντικά μεγαλύτερα επενδυτικά κεφάλαια μακροπρόθεσμου χαρακτήρα που αναζητούν, μεταξύ άλλων ισχυρών χαρακτηριστικών, την ύπαρξη μακροπρόθεσμης ορατότητας στην εκτέλεση του επιχειρηματικού πλάνου, υπεύθυνη διαχείριση ρίσκου, συνέχεια και συνέπεια στις αρχές της εταιρικής διακυβέρνησης, ισχυρά fundamentals και υψηλές μερισματικές αποδόσεις.

Παρόλα αυτά όλο αυτό δεν αποτυπώνεται στο ταμπλό…

Θεωρώ ότι καθώς συζητάμε αυτήν την περίοδο υπάρχουν ισχυρές ενδείξεις ότι η παραπάνω μετάβαση πραγματοποιείται και είμαι αισιόδοξος ότι σύντομα θα δούμε να διορθώνεται μέρος της παραπάνω στρέβλωσης.

Παράλληλα, εμείς ως διοίκηση κάνουμε εδώ και πολύ καιρό όλες τις απαραίτητες ενέργειες για να υποστηρίξουμε τη διαδικασία ορθολογισμού.

Είμαστε από τις λίγες ΑΕΕΑΠ που εδώ και δύο χρόνια μετέχουμε σε διεθνή road shows όπως αυτά της Morgan Stanley στο Λονδίνο και της Wood στην Πράγα παρουσιάζοντας την εταιρία μας και τις επιδόσεις της σε διεθνή επενδυτικά κεφάλαια ενώ παράλληλα έχουμε ιδιαίτερα ενεργή παρουσία σε όλες τις επενδυτικές ημερίδες που πραγματοποιούνται εντός συνόρων.

Στην πρόσφατη Γενική Συνέλευση της εταιρείας μας τον Ιούνιο του 2025 λάβαμε απόφαση για την ενεργοποίηση πολιτικής buy back ίδιων μετοχών της εταιρείας μας έως του 10% του υφιστάμενου αριθμού μετοχών.

Η ελεύθερη διασπορά της εταιρείας μας μετά το placement της Fourlis τον Φεβρουάριο του 2025 ανέρχεται στο 31% που είναι από τα υψηλότερα του κλάδου.

Στο τέλος του 2024 η ICAP επιβεβαίωσε την πιστοληπτική ικανότητα της εταιρείας μας με AA που είναι το υψηλότερο credit rating μεταξύ των ΑΕΕΑΠ. Η βαθμολόγια της πιστοληπτικής ικανότητας βρίσκεται στην κορυφή των στοιχείων της αξιολόγησης των επενδυτικών κεφαλαίων για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ γιατί καταδεικνύει την ικανότητα ενεργής χρηματοοικονομικής διαχείρισης της εταιρίας μας εξασφαλίζοντας τις απαραίτητες χρηματοδοτήσεις με ιδιαίτερα ανταγωνιστικούς όρους. Σημειώνουμε εδώ ότι το τρέχων συνολικό επιτοκιακό κόστος μας ανέρχεται στο ιδιαίτερα ανταγωνιστικό 3.06% all in και είναι αποτέλεσμα της εξασφάλισης γραμμών διασφάλισης επιτοκιακού ρίσκου που καλύπτουν το 75% της σημερινής δανειακής μας έκθεσης, τη χρήση χρηματοδοτήσεων από το Ταμείο Ανθεκτικότητας και Ανάκαμψης και τέλος της εξασφάλισης ιδιαίτερα ανταγωνιστικών όρων τραπεζικού δανεισμού.

Η μερισματική μας απόδοση για το 2024 ήταν στο 6,1% που αποτελεί την υψηλότερη του κλάδου, ενώ επισημαίνουμε ότι από την έναρξη λειτουργίας της στα μέσα του 2021 έως το 2024 έχουμε καταβάλει σε μερίσματα σχεδόν 34 εκατ. €. Αξίζει να υπενθυμίζουμε ότι τα μερίσματα των ΑΕΕΑΠ να είναι αφορολόγητα.

Πιστεύετε ότι υπάρχει έδαφος για συγχωνεύσεις στον κλάδο σας;

Η θέση μας από το 2021 είναι ότι ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, στα πρότυπα των ώριμων αγορών του εξωτερικού, θα οδηγηθεί σε εξειδίκευση. Η Trade Estates από την γέννηση της επέλεξε αυτόν τον δρόμο επικεντρώνοντας την στρατηγική της στην απόκτηση, ανάπτυξη και λειτουργία ακινήτων στους δύο αλληλένδετους κλάδους που γνωρίζει καλά – τα εμπορικά πάρκα και τα πολύ μεγάλα Logistics centers που εξυπηρετούν την σύγχρονη λιανική.

Ο δρόμος της εξειδίκευσης μοιάζει να είναι μονόδρομος για τον κλάδο και το μέγεθος, το βάθος αλλά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Ελληνικής αγοράς επιτάσσουν την επικέντρωση κάθε εταιρείας στον ή στους τομείς που γνωρίζει πολύ καλά. Η εξειδίκευση δεν αφορά μόνο στη διαχείριση ρίσκου μέσω της τεχνογνωσίας αλλά επιφέρει και σημαντικές οικονομίες κλίμακος στο διαχειριστικό κόστος. Διαβλέπουμε λοιπόν ότι στο άμεσο μέλλον θα υπάρξει συγκέντρωση ομοειδών ακινήτων κάτω από εξειδικευμένες εταιρείες και αυτό θα μπορούσε να συμβεί είτε μέσω συγχωνεύσεων αλλά και εισφορών ή ανταλλαγών ακινήτων.

Έχοντας πάρει την παραπάνω θέση, οφείλω να επισημάνω ότι συγκρίνοντας την Ελληνική αγορά με αυτές της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, διαβλέπουμε το ενδεχόμενο το επόμενο χρονικό διάστημα να υπάρχει σημαντική κινητικότητα για την είσοδο εταιρειών επενδύσεων real estate που δραστηριοποιούνται στην ευρύτερη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Παρατηρώντας τι έχει συμβεί στις αγορές της Αυστρίας, Τσεχίας, Ουγγαρίας, Ρουμανίας και Βουλγαρίας τα προηγούμενα δέκα χρόνια διαπιστώνουμε ότι δραστηριοποιούνται εξειδικευμένες εταιρείες ακινήτων στον κλάδο των γραφείων, των logistics centers, των εμπορικών πάρκων κλπ που εξελίσσουν την επέκταση τους από χώρα σε χώρα και σε γεωγραφικά κύματα. Διαβλέποντας τις προοπτικές της Ελληνικής οικονομίας αλλά και επιμέρους κλάδων του real estate, είναι θέμα χρόνου η διερεύνηση και εν τέλει η είσοδος διεθνών παικτών και αυτό, εκτός από την αυτόνομη είσοδο, θα μπορούσε να συμβεί είτε μέσω εξαγορών είτε μέσω συμμετοχών σε Ελληνικές εταιρείες που διαθέτουν ισχυρό χαρτοφυλάκιο με περαιτέρω προοπτικές ανάπτυξης και ικανό management.

Ποιες είναι οι εκτιμήσεις σας για την πορεία της εταιρείας;

Τα ισχυρά αποτελέσματα που ανακοινώσαμε για το Α’ Εξάμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν πλήρως το guidance που εκδώσαμε για το σύνολο της χρονιάς 2025 κατά την Τακτική Γενική Συνέλευση της εταιρείας.

Σημειώθηκε αύξηση Καθαρών Κερδών κατά 58,3% και Κεφαλαίων από Λειτουργικές Δραστηριότητες (FFO) κατά 36,8% σε σχέση με το 1ο εξάμηνο του 2024- GAV στα €561,4 εκατ. και NAV στα €313,4 εκατ.

Τα έσοδα από μισθώματα εκτιμούμε ότι θα σημειώσουν φέτος αύξηση 6,5% σε σχέση με το 2024 (στα 40 εκατ. €), το προσαρμοσμένο EBITDA θα διαμορφωθεί στα 31,3 εκατ.€ (αυξημένο κατά 4,0% σε σχέση με το 2024) και τα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες στα 16,5 εκατ.€ (αυξημένο κατά 8,5% σε σχέση με το 2024).

Ο στόχος της εταιρίας για το 2025 είναι τα έσοδα από μισθώματα να φτάσουν 40 εκ €, αύξηση 6,5% από το 2024, το προσαρμοσμένο EBITDA τα 31,3 εκατ.€ (αυξημένο κατά 4,0% σε σχέση με το 2024) και τα Κεφάλαια από Λειτουργικές Δραστηριότητες τα 16,5 εκατ.€ (8,5%).

Σύμμαχός μας στα παραπάνω η εξειδίκευση, όπως σας εξήγησα, η επιλογή των συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων, η συνετή διαχείριση του κόστους λειτουργίας και του χρηματοοικονομικού κόστους που οδηγεί σε καλύτερες αποδόσεις.

Έπειτα από διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες, τη διευρυμένη χρήση χρηματοδοτήσεων από το Ταμείο Ανάκαμψης και τη διαχείριση αντιστάθμισης κινδύνου (hedging) ο δανεισμός μας έχει ανταγωνιστικό μέσο ετήσιο κόστος (3,41% ). Επιπρόσθετα, το 93% των μισθωτικών συμβάσεων μας αναπροσαρμόζονται ετησίως βάσει Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (πλέον συμφωνημένου περιθωρίου) ενώ το 90% αυτών  προβλέπουν και ποσοστιαίο μίσθωμα επί του τζίρου (Τurnover Rent) με αποτέλεσμα το 2024 το 8% των εσόδων της Trade Estates να προέρχεται από την υπεραπόδοση των μισθωτών μας.