Πιέσεις στην αγορά ακινήτων ασκούν η μείωση των άμεσων ξένων επενδύσεων, η επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, η αύξηση του κόστους κατασκευής αλλά και ο περιορισμός των επενδύσεων σε ακίνητα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ.
Από την κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων τους πρώτους μήνες του 2025 εξαιρείται το πρόγραμμα Golden Visa, που σημείωσε αύξηση σχεδόν 32% σε ετήσια βάση, ενώ την ίδια περίοδο συνεχίζονται οι ανατιμήσεις των κατοικιών και των επαγγελματικών ακινήτων.
Αναλυτικότερα, όπως παρατηρεί η ΤτΕ στην έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, καταγράφονται τέσσερα «καμπανάκια» στην αγορά των ακινήτων -στα οποία μπορεί να προστεθεί και η επίδραση της διεθνούς αβεβαιότητας- που απειλούν ή μπορούν να απειλήσουν την ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα που καταγράφηκε τα τελευταία χρόνια.
Οι αρνητικές εξελίξεις
Η κεντρική τράπεζα κωδικοποιεί τέσσερις αρνητικές εξελίξεις στην οικοδομή και ειδικότερα:
–Ξένες επενδύσεις: Το α΄ τρίμηνο του 2025, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατέγραψαν αρνητικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (-31,4%) και περιορίστηκαν σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024.
–Οικοδομική δραστηριότητα: Αρνητικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής κατέγραψε, επίσης, για το ίδιο διάστημα, η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες σε επίπεδο χώρας, τόσο σε όρους δομήσιμου όγκου οικοδομών (-49,7%) όσο και στον αριθμό αδειών (-50,8%), ενώ στην Αττική οι αντίστοιχες μειώσεις ήταν σημαντικά μεγαλύτερες (-59,2% και -57,5%). Υποχώρηση καταγράφηκε και στην οικοδομική δραστηριότητα για τις περισσότερες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων για το πρώτο δίμηνο του 2025, με συνολική μείωση στον αριθμό των νέων αδειών 16,5% σε σχέση με το αντίστοιχο δίμηνο του 2024. Σημειώνεται πως το φρένο στην οικοδομική δραστηριότητα αποδίδεται στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματικό τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, αλλά και στη διατήρηση της ασάφειας μετά τις κυβερνητικές παρεμβάσεις.
–Επενδύσεις σε κατοικίες. Πρόκειται για έναν ακόμα δείκτη που υποχώρησε. Σε ετήσια βάση, το α΄ τρίμηνο του 2025 έπεσαν κατά 0,3% και συνεχίζουν να παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,1%).
–Κόστος κατασκευής. Παράλληλα, το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών, κατά το α΄ τρίμηνο του 2025, συνέχισε να καταγράφει αύξηση (3,5% σε ετήσια βάση), με μόνο μια μικρή επιβράδυνση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (4,0%).
Νέα διεθνή δεδομένα
Συγχρόνως, η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει πως, εν όψει των νέων δεδομένων που δημιουργούνται στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, η αγορά καθίσταται ευάλωτη σε πιθανές εξελίξεις που θα έπλητταν την εξωτερική ζήτηση.
Παρά το γεγονός ότι βραχυπρόθεσμα δεν αναμένονται άμεσες επιπτώσεις, πιθανές αρνητικές εξελίξεις στην παγκόσμια οικονομία ενδέχεται να έχουν έμμεσο αντίκτυπο στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Ακόμη, μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών.
Αναφορικά με τα προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και, εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας.
Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του προβλήματος, απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας. Τέλος, προκειμένου η αγορά να καταστεί περισσότερο ανθεκτική, η πολιτεία θα πρέπει να μεριμνήσει, παράλληλα με την απλοποίηση των διαδικασιών, για την ταχεία οριστικοποίηση και νομοθέτηση ενός απλού και σταθερού πλαισίου χρήσεων γης και όρων δόμησης, που θα διευκολύνει την ανάπτυξη ακινήτων και θα ενισχύσει την επενδυτική αξιοπιστία της χώρας.
Οι τιμές ανεβαίνουν
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το α’ τρίμηνο του 2025, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας συνεχίστηκε, με τον ετήσιο ρυθμό αύξησης να υποχωρεί ελαφρά σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο.
Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2025 ήταν αυξημένες κατά 6,8% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 (10,9%), σημειώνοντας ωστόσο σημαντική επιβράδυνση σε ετήσια βάση.
Για το 2024, συνολικά, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,9%, έναντι αύξησης 13,9% το 2023. Υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης σημειώθηκαν στα νέα διαμερίσματα, ηλικίας έως και 5 ετών, ενώ, από γεωγραφικής άποψης, οι αυξήσεις στις τιμές ακινήτων εντοπίστηκαν εντονότερα στη Θεσσαλονίκη. Αναφορικά με τον δείκτη τιμών για το σύνολο της χώρας, καθώς και τους επιμέρους δείκτες των νέων διαμερισμάτων και των δύο μεγάλων αστικών κέντρων (Αθήνας και της Θεσσαλονίκης), ξεπέρασαν τα ιστορικώς υψηλά επίπεδά τους το α’ τρίμηνο του 2025.
Όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν, επίσης, κατά 4,3% σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,0%. Στην πρωτεύουσα, οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης ήταν 6,3% για τα γραφεία και 3,5% για τα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών.
