Το ελληνικό νοικοκυριό δεν μπορεί να αγοράσει κατοικία αλλά και δυσκολεύεται να ενοικιάσει, καθώς οι τιμές των σπιτιών και των ενοικίων αυξάνονται ταχύτερα απ’ ό,τι τα εισοδήματα, επισημαίνει μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ).
Το αυξανόμενο χάσμα μεταξύ των τιμών κατοικιών και του διαθέσιμου εισοδήματος είναι μια ανησυχητική διαπίστωση που εξηγεί εν μέρει την επιδείνωση του στεγαστικού προβλήματος.
Όπως παρατηρεί η μελέτη του ΚΕΠΕ, από το 2018 οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα, με τη διαφορά να διευρύνεται σημαντικά το 2022 και το 2023. Ενδεικτικά, το 2023, ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών ξεπέρασε τον ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος κατά πέντε ποσοστιαίες μονάδες ήτοι 13,9% έναντι 9%.
Ο λόγος τιμής προς εισόδημα, που είναι ένας ευρέως χρησιμοποιούμενος δείκτης προσιτότητας, έφτασε στο 104,8 το 2024, ξεπερνώντας τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο το 100. Αυτό υποδηλώνει ότι η αγορά κατοικίας καθίσταται ολοένα και λιγότερο προσιτή για τα νοικοκυριά.
Ακόμη πιο ανησυχητικά είναι τα στοιχεία του «Δείκτη Στεγαστικής Προσιτότητας», ο οποίος στην Ελλάδα βρίσκεται σημαντικά κάτω από το 100 (με μέσο δείκτη 60), σε αντίθεση με την Ιταλία (113), Πορτογαλία (109) και Ισπανία (140).
Αυτό σημαίνει, όπως εξηγεί η κ. Άρτεμις Στρατοπούλου που πραγματοποίησε τη μελέτη, ότι το μέσο ελληνικό νοικοκυριό δεν διαθέτει επαρκές εισόδημα για να πληροί τις προϋποθέσεις για ενυπόθηκο δάνειο για μια μέσης τιμής κατοικία. Η κατάσταση επιδεινώνεται περαιτέρω από την απότομη άνοδο των τιμών ενοικίασης, με τα πραγματικά ενοίκια να καταγράφουν μέση ετήσια αύξηση 4,8% το 2023 και 5,1% το 2024. Ως απάντηση, η κυβέρνηση ανακοίνωσε την επιστροφή ενός μηνιαίου ενοικίου στους ενοικιαστές, αρχής γενομένης από τον Νοέμβριο του 2025.
Καλπάζουν οι τιμές
Μετά από μια περίοδο άνθησης (1998-2008) και μια παρατεταμένη ύφεση, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν επιστρέψει σε ανοδική τροχιά, σημειώνοντας αύξηση 8,7% το 2024.
Η ανάκαμψη αυτή είναι ιδιαίτερα αισθητή στην Αθήνα, όπου οι τιμές έχουν σχεδόν φτάσει τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ σε άλλες μεγάλες πόλεις και περιφέρειες η άνοδος είναι πιο συγκρατημένη. Το 2023, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών έφτασε το εντυπωσιακό 13,9%, τον υψηλότερο από το 2007. Οι παράγοντες που συμβάλλουν σε αυτή την άνοδο είναι πολλαπλοί, επηρεάζοντας τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση.
Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών σε συνδυασμό με την υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα σε περιοχές όπως η Αθήνα και τα δημοφιλή νησιά (Σαντορίνη, Μύκονος) ασκούν αυξητικές πιέσεις.
Δυσκολία χρηματοδότησης
Στη μελέτη επισημαίνεται μια αντίφαση που υφίσταται στην ελληνική αγορά ακινήτων. Οι εγχώριες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα, μετά την πτώση της περιόδου της κρίσης, έχουν επιστρέψει σε θετικό πρόσημο από το 2018, με τις υψηλότερες τιμές να καταγράφονται το 2022 και το 2023. Ωστόσο, το 2024 σημειώθηκε μια μείωση, φτάνοντας το 0,4% της συνολικής επένδυσης.
Παρά την ανάκαμψη, η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερη σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης που είναι στο 5,8% του ΑΕΠ το 2024 και άλλων ευρωπαϊκών χωρών.
Παράλληλα, η ζήτηση για δάνεια αγοράς κατοικίας από τα νοικοκυριά, μετά από μια ανοδική πορεία, η τάση αντιστράφηκε από το τρίτο τρίμηνο του 2022, πιθανόν λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων, των πληθωριστικών πιέσεων και των υψηλών τιμών κατοικιών, ιδιαίτερα τα έτη 2022 και 2023.
Παρ’ όλα αυτά, το γ’ τρίμηνο του 2023 υπήρξε μια αύξηση στη ζήτηση στεγαστικών δανείων, όπως καταγράφηκε από τις τράπεζες που συμμετέχουν στην έρευνα, αντικατοπτρίζοντας πιθανότατα την εφαρμογή του επιδοτούμενου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου», το οποίο ξεκίνησε τον Απρίλιο του 2023 (δεύτερο τρίμηνο του 2023).
Διευκρινίζεται πως η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αντανακλά μόνο τη ζήτηση για δάνεια, ανεξάρτητα εάν το δάνειο έχει εκδοθεί ή όχι. Παρ’ όλα αυτά, η χρηματοδότηση δανείων σημειώνει αρνητικούς ρυθμούς μεταβολής τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος (-3,7% το 2022, -3,6% το 2023 και -2,6% το 2024).
Οι επενδύσεις
Η επένδυση σημείωσε πτώση τα χρόνια που ακολούθησαν την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση του 2008, με τη μεγαλύτερη συνεισφορά στη μείωση αυτή να προέρχεται από τη μείωση στην επένδυση οικιστικών ακινήτων.
Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με στοιχεία των Εθνικών Λογαριασμών από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), από το 2018 η επένδυση στα ακίνητα έγινε θετική και άρχισε σταδιακά να αυξάνεται, αντιπροσωπεύοντας το 5,4% και 3,1% της συνολικής επένδυσης για τα έτη 2022 και 2023 αντίστοιχα, με αυτά τα ποσοστά να συνιστούν τα υψηλότερα μερίδια συνεισφορών από όλες τις επενδυτικές κατηγορίες.
Το 2024, η επένδυση σε οικιστικά ακίνητα ανήλθε στο 0,4%, χαμηλότερα σε σχέση με τα μερίδια συνεισφορών της τα προηγούμενα χρόνια.
Επιπροσθέτως, φαίνεται να υπάρχει μια συν-κίνηση μεταξύ της επένδυσης σε ακίνητα και των ρυθμών μεγέθυνσης των τιμών κατοικιών, η οποία είναι ιδιαίτερα εμφανής από το 2018.
Η επένδυση σε οικιστικά ακίνητα αυξήθηκε σημαντικά από το 2018, σημειώνοντας 57,8% ετήσια μεταβολή το 2022. Επιπλέον, η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερα σε σχέση με την επένδυση σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες το 2024 σε όρους Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ).
Πιο συγκεκριμένα, η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα για το 2024 ανήλθε στο 2,3% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης (5,8%) και άλλων χωρών, όπως η Ιταλία (6,8%), η Ισπανία (5,8%) και η Πορτογαλία (3,9%).
Συμπερασματικά η μελέτη του ΚΕΠΕ παρατηρεί ότι: «Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο δυναμικής ανάκαμψης, με τις τιμές να αυξάνονται σταθερά και τις επενδύσεις να επανέρχονται. Ωστόσο, η ραγδαία άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με το χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα και την περιορισμένη χρηματοδότηση, δημιουργεί ένα όλο και μεγαλύτερο “πρόβλημα προσιτότητας” για τα ελληνικά νοικοκυριά».
Η επίδραση του προγράμματος της «Χρυσής Βίζας» στην άνοδο των τιμών, ειδικά σε επιλεγμένες περιοχές, υπογραμμίζει την ανάγκη για προσεκτική διαχείριση της ζήτησης.
