Σε … αναμμένα κάρβουνα βρίσκεται η κτηματαγορά ενόψει των ρυθμίσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) για τη αντιμετώπιση των επιπτώσεων από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) περί αντισυνταγματικότητας των περιβαλλοντικών κινήτρων του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός).
Διαφιλονικούμενα ζητήματα αποτελούν ποιες από τις περίπου 14.500 οικοδομικές άδειες με τη χρήση των κινήτρων και με ημερομηνία έκδοσης μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024, θα εκτελεστούν απρόσκοπτα και πως θα μειωθεί η οικονομική ζημιά για τις περιπτώσεις που αυτό δεν είναι εφικτό, βάσει των όσων επιτάσσει το ανώτατο δικαστήριο.
Οι νέες ρυθμίσεις αναμένονται άμεσα, εντός της τρέχουσας εβδομάδας, με τροπολογία σε τρίτο νομοσχέδιο που βρίσκεται στη Βουλή, ενώ τα κρίσιμα θέματα όπως η ερμηνεία της «έναρξης εργασιών» θα λάβουν τη μορφή Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ).
Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ έχει καταλήξει στις νέες ρυθμίσεις έχοντας και μια άτυπη διαβούλευση με το ΣτΕ προκειμένου να μην υπάρξουν εκπλήξεις στη συνέχεια και οι όποιες διευθετήσεις να τύχουν άμεσης εφαρμογής.
Οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ
Σημαντικό μέρος της διαβούλευσης αφορούσε τις προτάσεις του ΥΠΕΝ αναφορικά με το πως ερμηνεύεται η «έναρξη εργασιών», αφού για να προχωρήσει μια οικοδομή κατά ΝΟΚ που δεν έχει προσβληθεί στη δικαιοσύνη χρειάζεται, με βάση την απόφαση του ΣτΕ, ο κατασκευαστής να αποδείξει με συγκεκριμένο τρόπο ότι είχε ξεκινήσει κατασκευαστικές εργασίες πριν την προαναφερόμενη ημερομηνία.
Το ΣτΕ δίνει το πράσινο φως να συνεχιστούν οι οικοδομές στις οποίες έχουν εκκινήσει οι εργασίες εκσκαφής, κάτι που αποδεικνύεται με γνωστοποίηση σε αρμόδια διοικητική αρχή και από την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ.
Σύμφωνα με πληροφορίες το ΥΠΕΝ δεν έχει καταφέρει να διευρύνει, τουλάχιστον στο βαθμό που θα ήθελε η αγορά, την έννοια της «έναρξης εργασιών» όπως την όρισε το ανώτατο δικαστήριο.
Με τις ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, όπως αναφέρουν οι σχετικές πληροφορίες, θα δοθεί η δυνατότητα να συνεχιστούν και οι οικοδομές σε οικόπεδο με κτίριο που κατεδαφίστηκε, στις περιπτώσεις των διατηρητέων και των αναπτύξεων ενταγμένων σε αναπτυξιακά προγράμματα.
Σύμφωνα με την εκτίμηση του προέδρου του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) Γιώργου Στασινού, οι περισσότερες από τις 14.500 άδειες που είχαν εκδοθεί δεν χτίζουν, κάτι που σημαίνει ότι για να υλοποιηθούν θα πρέπει να αναθεωρηθούν. Το πως και με ποιες οικονομικές προϋποθέσεις θα είναι επίσης αντικείμενο των νέων ρυθμίσεων του ΥΠΕΝ.
Οικονομική ζημιά
Στελέχη του real estate επισημαίνουν σχετικά ότι η οικονομική ζημιά που έχουν υποστεί είναι πολλαπλάσια των «ελαφρύνσεων» που βάσει των πληροφοριών θα θεσπίσει το ΥΠΕΝ.
«Δεν είναι μόνο το παράβολο των οικοδομικών αδειών, αλλά και τα εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ που έχουν δαπανηθεί για μελέτες, οι οποίες πλέον καθίστανται άχρηστες» ανέφερε σχετικά ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας ανάπτυξης ακινήτων, Ten Brinke, Φώτης Γιόφτσιος, μιλώντας την προηγούμενη εβδομάδα στο συνέδριο ακινήτων RED Meeting Point, εκτιμώντας ότι το δημόσιο θα χρειαστεί να καταβάλει αποζημιώσεις ύψους πολλών εκατομμυρίων ευρώ.
«Θεσμικό σοκ»
Στο ίδιο συνέδριο ο Γιάννης Δεληκανάκης ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Southrock μίλησε για ετεροχρονισμένη και απρόβλεπτη παρέμβαση της δικαστικής εξουσίας σε τεχνικά ζητήματα υψηλής εξειδίκευσης, διαπιστώνοντας και αντιπαλότητα της δικαστικής με την εκτελεστική εξουσία. «Η εκτελεστική εξουσία λειτουργεί με κανόνες τους οποίους έρχεται η δικαστική εξουσία, τους αποψιλώνει και δημιουργεί θεσμικό σοκ στην αγορά» ανέφερε, ενώ σχολίασε, «αν το κράτος δεν μπορεί να εξασφαλίσει σταθερότητα στις αποφάσεις του, δεν μιλάμε πλέον για νομικό ζήτημα, αλλά για ζήτημα δημοκρατίας».
Υπάρχουν και οι περιπτώσεις (λίγες σχετικά) οικοδομών που έχουν προχωρήσει σημαντικά ωστόσο οικοδομική τους άδεια έχει προσβληθεί στο δικαστήριο. Το ΥΠΕΝ εξέτασε το σενάριο οι οικοδομές αυτές να ολοκληρωθούν με την καταβολή ενός οικονομικού αντιτίμου ως περιβαλλοντικό ισοζύγιο και με ενδιαφέρον αναμένεται η τελική ρύθμιση.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι ορισμένοι εκ των κατασκευαστών αυτής της περίπτωσης σχεδιάζουν να προσφύγουν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και αυτό θα γίνει σύντομα καθώς λήγει η σχετική προθεσμία.
Η αγορά γενικότερα μιλά για προσφυγές και διεκδίκηση αποζημιώσεων όσων έχουν θιγεί, αλλά μένει να φανεί αν κάτι τέτοιο θα γίνει μαζικά.
Υπενθυμίζεται ότι η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος.
Και αυτό όχι εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.
