Του Πάνου Κολιούση
Η εγχώρια αγορά του εμπορικού real estate μέχρι πρόσφατα βίωνε τη δική της άνοιξη, ακολουθούμενη από μια σειρά πολλών ετών οικονομικής κρίσης που την έπληξε σημαντικά. Μέχρι πρόσφατα, καθώς η πανδημία του Covid-19 έφερε νέες προκλήσεις που η αγορά καλείται να αντιμετωπίσει.
Τι συμβαίνει όμως στις κύριες Ευρωπαϊκές αγορές real estate, τι τάσεις επικρατούν, πως αντιμετωπίζουν την κρίση οι κυβερνήσεις, τι κινήσεις ακολουθούν οι ενοικιαστές και οι επενδυτές και τι μαθήματα μπορούν να εξαχθούν;
Οι Ευρωπαϊκές αγορές real estate δεν έχουν μείνει αλώβητες από τις επιπτώσεις της πανδημίας. Η αβεβαιότητα και η αδυναμία αυτοψιών μέχρι πρόσφατα έχουν επηρεάσει τον όγκο των αγοραπωλησιών, που έχει μειωθεί σε σημαντικό βαθμό. Η έλλειψη πεποίθησης αναφορικά με τις αναμενόμενες χρηματοροές και την αξία ενός ακινήτου έχει άμεσες συνέπειες στην ελκυστικότητα των επενδύσεων και στο ενδιαφέρον των επενδυτών. Είναι συχνό να παρατηρείται το φαινόμενο αρκετές αγοραπωλησίες σε ώριμο στάδιο να έχουν είτε ακυρωθεί είτε να είναι σε διαδικασία επαναδιαπραγμάτευσης.
Ταυτόχρονα, συμφωνίες για νέα ενοικιαστήρια έχουν μειωθεί ενώ αυτά που ολοκληρώνονται, συνοδεύονται συχνά από παροχές προς τους ενοικιαστές και από την εισαγωγή “coronavirus clauses”. Αυτό μεταφράζεται συνήθως ως παροχή μιας εκτεταμένης διάρκειας μηδενικού ενοικίου (“rent-free”) ή καθυστερημένη έναρξη του ενοικιαστηρίου, δίνοντας χρόνο στον ενοικιαστή να ανταπεξέλθει στις παρούσες συνθήκες.
Οι δύο κλάδοι που έχουν επηρεαστεί περισσότερο, όπως είναι αναμενόμενο, είναι τα ξενοδοχεία και τα καταστήματα. Για παράδειγμα, τα πιο πρόσφατα στατιστικά από την αγορά του λιανεμπορίου στη Βρετανία δείχνουν ότι τα 2/3 των ενοικιαστών δεν πλήρωσαν ενοίκιο (στη τοπική αγορά το ενοίκιο προπληρώνεται ανά τρίμηνο). Υπάρχουν και περιπτώσεις, σε μικρότερο βαθμό, όπου ενοικιαστές γραφείων δεν κατέβαλαν το ενοίκιο και σαφώς δε θα πρέπει να αποκλειστούν και οι στρατηγικοί κακοπληρωτές που θέλησαν να επωφεληθούν του κλίματος.
Οι πιο συνήθεις στρατηγικές των ιδιοκτητών είναι η παροχή διευκόλυνσης πληρωμής του ενοικίου αναβάλλοντας την πληρωμή σε μεταγενέστερο χρονικό στάδιο, με συνήθως ταυτόχρονη χρονική επέκταση του συμβολαίου ή με την αναίρεση τυχών μελλοντικών παροχών (“tenant incentives”). Στις περιπτώσεις που η βιωσιμότητα των ενοικιαστών δεν είναι βέβαιη, ακολουθείται συνήθως η χρήση της εγγύησης, στις περιπτώσεις που υφίσταται.
Αντίστοιχα, οι κυβερνήσεις έχουν ακολουθήσει τρεις βασικές στρατηγικές για να ενισχύσουν τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές και να στηρίξουν την αγορά. Επιγραμματικά, αυτές είναι: φορολογικά και οικονομικά κίνητρα, κίνητρα και μεταβολές στο τομέα της απασχόλησης και στοχευμένα μέτρα στην αγορά του real estate.
Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις κύριες επεμβάσεις:
Μέτρα στην αγορά του real estate
– Απαγόρευση εξώσεων σε επιχειρηματικούς ενοικιαστές για περιορισμένο χρονικό διάστημα (π.χ. Ηνωμένο Βασίλειο και Γερμανία: 3 μήνες) – αυτό το μέτρο δε συνοδεύεται από ανάκληση της υποχρέωσης πληρωμής του ενοικίου
– Περιορισμός δικαιωμάτων τερματισμού του ενοικιαστηρίου συμβολαίου με σκοπό την προστασία των ενοικιαστών με ταυτόχρονο διακανονισμό πληρωμής του ενοικίου σε μεταγενέστερο χρόνο
Φορολογικά και οικονομικά κίνητρα
– Αναβολή πληρωμής φορολογίας κερδών και ΦΠΑ, χωρίς ποινές (π.χ. Γαλλία)
– Επιτάχυνση διαδικασιών επιστροφής των πιστώσεων φόρου
– Αναβολή πληρωμής συνταξιοδοτικών εισφορών (π.χ. Γερμανία)
– Μείωση προκαταβολής φόρων (π.χ. Γερμανία)
– Κατάργηση πληρωμής δημοτικών φόρων
– Εισαγωγή προγραμμάτων δανειοδότησης και παροχής ρευστότητας σε επιχειρήσεις όλων των μεγεθών (π.χ. στο Ηνωμένο Βασίλειο, προσφέρονται στις ΜΜΕ άτοκα δάνεια μέχρι 5εκ. λιρών ενώ σε μεσαίες επιχειρήσεις προσφέρεται εγγύηση εώς 80% του δανείου. Η Γαλλία έχει εισάγει ένα Ταμείο Αλληλεγγύης μεγέθους 2δις για ΜΜΕ.)
– Παροχή εγγυήσεων εξαγωγών και προχρηματοδότησης
– Απευθείας ανακεφαλαιοποίηση εταιρειών (στη Γερμανία θεσμοθετείται ταμείο 100 δις για αυτό το σκοπό)
Νομικές αλλαγές στο τομέα της απασχόλησης
– Εισαγωγή προγραμμάτων διατήρησης εργασίας με ανάλογη επιδότηση
– Παροχή νόμιμης αμοιβής ασθενείας και άδειας μετ’ αποδοχών
– Σχέδια στήριξης αυτό-απασχολούμενων
– Περαιτέρω ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης εργασίας
Συνοψίζοντας, η αγορά του εμπορικού real estate καλείται να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες που δημιουργούνται από την πανδημία. Οι επενδυτές, οι ενοικιαστές και οι κρατικοί φορείς καλούνται να ανταπεξέλθουν στις ανάγκες που δημιουργούνται και να βρουν το κατάλληλο μείγμα μέτρων, κινήτρων και πολιτικών που θα οδηγήσουν την αγορά στην νέα ισορροπία.
*Ο Πάνος Κολιούσης εργάζεται στο Λονδίνο ως Senior Vice President και ειδικεύεται στη χρηματοδότηση εξαγορών εμπορικών ακινήτων.
