Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Αύξηση έχει σημειώσει τα τελευταία δύο χρόνια η προσφορά ακινήτων, συνήθως διαμερισμάτων, για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών, ειδικά στις περιοχές μεγάλου τουριστικού ενδιαφέροντος.
Για πολλούς ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας αποτελεί ευκαιρία για ένα μεγαλύτερο εισόδημα από αυτό που εξασφαλίζουν στην περίπτωση της συνήθους μακροχρόνιας μίσθωσης, ενώ, αν και ακόμα περιορισμένα, φαίνεται να γίνονται και αγοραπωλησίες ακινήτων με αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευση αυτού του τύπου.
Καθώς το νέο αυτό προϊόν ανταγωνίζεται ευθέως τα αμιγώς τουριστικά καταλύματα και τα ξενοδοχεία, η αντίδραση από τον τουριστικό κλάδο είναι αρνητική με βασικό επιχείρημα το γεγονός ότι μέχρι στιγμής, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, το μεγαλύτερο μέρος των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αποκρύβεται από τους εκμισθωτές και δεν φορολογείται. Το θεσμικό πλαίσιο πάντως για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει ψηφιστεί από τη Βουλή, υφίστανται όμως εκκρεμότητες όπως είναι η λειτουργία σχετικού Μητρώου.
Μέχρι στιγμής η εκτίμηση είναι ότι δεν έχει επηρεαστεί σημαντικά η αγορά του real estate, ωστόσο, σε κάποιες περιοχές και υπό ορισμένες προϋποθέσεις, δύναται να συμβεί, ενώ π.χ. στη Μύκονο το γεγονός ότι ένα μεγάλο μέρος των εκμισθωτών έχει στραφεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει ως αποτέλεσμα οι μη ντόπιοι εργαζόμενοι στο νησί, όπως π.χ. οι δάσκαλοι, να δυσκολεύονται να βρουν σπίτι για να μείνουν.
Σύμφωνα με τον Παναγιώτη Μερεκούλια, πολιτικό μηχανικό, MRECM, MRICS, διευθυντή Τομέα Μελετών και Εκτιμήσεων της Δανός Α.Ε., συνεργάτη της BNP Paribas Real Estate, συνολικά για την Ελλάδα υπάρχουν περίπου 45.000 καταχωρήσεις στην πιο δημοφιλή πλατφόρμα (Airbnb). Στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας υπάρχουν 4.500 ενεργές καταχωρήσεις. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεκίνησαν στη χώρα μας το 2012, με τη μεγαλύτερη ανάπτυξή τους να σημειώνεται μετά το 2015.
Η μέση τιμή διάθεσης ανά ημέρα (Αverage Daily Rate – ADR) των σπιτιών, ανάλογα με τον αριθμό δωματίων, ξεκινά από τα 25 ευρώ για τη μίσθωση ενός δωματίου (σε κάποιες περιοχές διατίθεται ακόμα πιο φθηνά) και μπορεί να ξεπεράσει τα 250 ευρώ για καταλύματα με 4 δωμάτια και άνω σε προνομιούχες περιοχές, όπως π.χ. σε αυτές που έχουν θέα την Ακρόπολη στο κέντρο της Αθήνας.
Το μεγαλύτερο μέρος (85%) των διαθέσιμων για αυτού του είδους τη μίσθωση ακινήτων, όσον αφορά την πρωτεύουσα και σύμφωνα με τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει ο κ. Μερεκούλιας, είναι ολόκληρα διαμερίσματα και μόνο ένα 14% είναι δωμάτια σε διαμέρισμα. Το μέσο διάστημα που μισθώνεται το 65% αυτών των ακινήτων είναι 1 έως 3 μήνες, για το 19% 4 έως 6 μήνες και για το 13%, 7 έως 9 μήνες.
Στην Κρήτη υπάρχουν 6.887 ενεργές καταχωρήσεις. Το 89% είναι ολόκληρα διαμερίσματα και μόλις το 11% δωμάτιο σε διαμέρισμα ή κατοικία που διαμένει και ο ιδιοκτήτης. Σύμφωνα με την Αγγελική Τσαγκαράκη, πολιτικό μηχανικό και εκτιμήτρια στο Ηράκλειο Κρήτης, η αγορά του real estate στο νησί δεν έχει επηρεαστεί, καθώς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών είναι υπόθεση των τελευταίων 1 με 2 χρόνων και αφορούν κατά βάση μονοκατοικίες και κάποια προνομιακά διαμερίσματα.
Ο Ιωάννης Στουπάς, που διατηρεί μεσιτικό γραφείο στην Αθήνα το οποίο ειδικότερα δραστηριοποιείται στο κέντρο και τα βόρεια προάστια, αναφέρει στη «Ν» ότι τελευταία παρατηρείται «συγκρατημένη», όπως τη χαρακτηρίζει, ζήτηση, για διαμερίσματα 40 έως 70 τ.μ. και τιμή 40 έως 70 χιλ. ευρώ γύρω από το κέντρο της πρωτεύουσας και κυρίως εκεί που υπάρχει μετρό.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το 80% των ακινήτων αυτής της κατηγορίας που πωλούνται είναι για εκμετάλλευση και όπως λέει χαρακτηριστικά, «σήμερα ο Έλληνας δεν μαζεύει λεφτά για να πάρει σπίτι στο παιδί του προκειμένου να καλύψει στεγαστικές του ανάγκες, αλλά προσπαθεί να το βοηθήσει να έχει δουλειά ή ένα εισόδημα». Ο ίδιος προσθέτει πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι «καινούργια μόδα για τους Έλληνες» και το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα έχει μεγαλώσει κυρίως κατά το τελευταίο εξάμηνο.
Ενδιαφέρον δεν υφίσταται σε περιοχές μακριά από το κέντρο της πρωτεύουσας, όπως επιβεβαιώνει ο Βασίλης Θερμός ο οποίος δραστηριοποιείται ως μεσίτης στη Δυτική Αθήνα όπου, όπως αναφέρει, παρατηρείται ελάχιστη έως μηδαμινή κίνηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Την ίδια στιγμή στην Πάτρα, σύμφωνα με τον ιδιοκτήτη του μεσιτικού γραφείου Blue Land, Αθανάσιο Καραθανασόπουλο, το τελευταίο 6μηνο παρατηρείται αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα έως 60 τ.μ. και με τιμή 30 – 35.000 ευρώ, κυρίως στο κέντρο της πόλης, προκειμένου στη συνέχεια να γίνει εκμετάλλευσή τους με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το γεγονός αυτό έχει «ζωντανεύσει» την αγορά ακινήτων στο κέντρο της Πάτρας και είναι αποτέλεσμα της ζήτησης για τέτοιες μισθώσεις από τουρίστες, φοιτητές που κατεβαίνουν στην πόλη για να εξεταστούν σε μαθήματα καθώς δεν διαμένουν μόνιμα εκεί, αλλά και πωλητές που προτιμούν ένα τέτοιου τύπου κατάλυμα, για το οποίο διαθέτουν από 15 έως 25 ευρώ τη μέρα.
Η Σοφία Μπαλή, η οποία διατηρεί μεσιτικό γραφείο στην Κόρινθο, σημειώνει ότι τελευταία έχει αυξηθεί και εκεί το ενδιαφέρον για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ωστόσο η αγορά του real estate δεν έχει επηρεαστεί.
Στη Μύκονο όμως, όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών είναι εξαιρετικά διαδεδομένες, τείνουν να εξαφανίσουν τις δυνατότητες για μακροχρόνια ενοικίαση ακινήτου, όπως σημειώνει η Αγγελίνα Μπόνη, η οποία δραστηριοποιείται στο νησί. Σύμφωνα με την ίδια, το φαινόμενο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων ξεκίνησε από τις βίλες, όπου λόγω της κρίσης πολλοί ιδιοκτήτες στράφηκαν στην ενοικίασή τους, και τώρα έχει επεκταθεί σε κάθε ακίνητο το οποίο μπορεί να καλύπτει τις αναγκαίες προδιαγραφές για την ολιγοήμερη παραμονή επισκεπτών στο νησί.
Ρεύμα προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις υπάρχει και στο Ναύπλιο, γεγονός που και εκεί έχει αρχίσει να δυσκολεύει την ανεύρεση κατοικίας για μακροχρόνια ενοικίαση.
Σύμφωνα με τον Αναστάσιο Ηλιάδη που δραστηριοποιείται στην αγορά του real estate στο Ναύπλιο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν γίνει «μόδα» τα τελευταία τρία χρόνια και δειλά δειλά γίνονται και αγορές ακινήτων με σκοπό την για λίγο χρονικό διάστημα ενοικίαση καταλυμάτων.
Το νομοθετικό πλαίσιο λειτουργίας
Βάσει του πρόσφατου νόμου που ψηφίστηκε από τη Βουλή, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται µέσω των ψηφιακών πλατφορµών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
Η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, µέσω των ψηφιακών πλατφορµών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, προβλέπεται υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά πρέπει να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκµισθούµενο ακίνητο. Το εν λόγω Μητρώο δεν είναι διαθέσιμο. Το εισόδημα που αποκτάται απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Σε περίπτωση µη τήρησης των παραπάνω επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Σε περίπτωση µη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο µε το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
Η ΑΑΔΕ μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.
Ακόμη, με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ.
Ως προς τη φορολογία, το ετήσιο εισόδημα που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται κλιμακωτά με συντελεστές 15% από το πρώτο ευρώ μέχρι τα 12.000 ευρώ, 35% στο τμήμα από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τα 35.000 ευρώ, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με 22% μέχρι τα πρώτα 20.000 ευρώ, 29% στο τμήμα από τα 20.001 έως τα 30.000 ευρώ, 37% στο τμήμα από τα 30.001 έως τα 40.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τα 40.000 ευρώ. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν για εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η-1-2017 και μετά.
