Κάθε χρόνο, χιλιάδες Γάλλοι ηλικιωμένοι πωλούν τα σπίτια τους – από υπέροχες βίλες στη Μεσόγειο έως παρισινά ρετιρέ με θέα αξίας εκατομμυρίων ευρώ – έναντι σημαντικής μείωσης της αγοραίας αξίας τους. Το σύστημα «viager» της Γαλλίας, είναι ένα ακανθώδες θέμα που προκαλεί έντονες αντιδράσεις.
Ενώ οι υποστηρικτές του ισχυρίζονται ότι αποτελεί έναν τρόπο απόκτησης έξτρα εισοδήματος για όσους θέλουν να εξασφαλίσουν τα γεράματά τους, οι επικριτές του το περιγράφουν ως ένα κυνικό στοίχημα με τον θάνατο.
Σύμφωνα με την ιδιόρρυθμη αυτή συναλλαγή, κάποιος αγοράζει το σπίτι, πολύ χαμηλότερα από ότι θα το πλήρωνε σε μία κανονική αγοραπωλησία, αλλά το πληρώνει με δόσεις μέχρι τον θάνατο του ιδιοκτήτη, οπότε και αποκτά τελικά την ιδιοκτησία.
Οι επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο με αυτόν τον τρόπο πρέπει επομένως να υπολογίσουν για πόσο καιρό θα κάνουν τις πληρωμές.
Για σπίτι, που η υγεία του ιδιοκτήτη του δεν είναι σε καλή κατάσταση, μπορεί να σημαίνει ότι οι πληρωμές θα διαρκέσουν για μικρό χρονικό διάστημα, αποκτώντας έτσι ένα ακίνητο σε τιμή ευκαιρίας.
Η διαδικασία
Ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή ένα αρχικό εφάπαξ ποσό (που ονομάζεται «bouquet»),περίπου το 30% της αξίας του ακινήτου.
Στη συνέχεια, πληρώνει στον ιδιοκτήτη ένα τακτικό ισόβιο ενοίκιο (rente viagère), μηνιαίως ή τριμηνιαίως.
Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα να ζει στην ιδιοκτησία του μέχρι τον θάνατό του (viager occupé), η να αδειάσει το σπίτι, (viager libre), με τον αγοραστή να μπορεί να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία, συνεχίζοντας ωστόσο να καταβάλλει το ισόβιο ενοίκιο.
Πώς υπολογίζονται τα ποσά
Η αξία ενός ακινήτου viager υπολογίζεται με βάση την ηλικία του πωλητή και είναι γνωστή ως «αξία κατοχής». Η αξία κατοχής ενός σπιτιού που ανήκει σε κάποιον ηλικίας 50 ετών θα είναι μεγαλύτερη από την αξία ενός σπιτιού που ανήκει σε κάποιον ηλικίας 70 ετών.
Τα στοιχεία για το προσδόκιμο ζωής, το bouquet και οι δόσεις υπολογίζονται με βάση έναν τύπο που παρέχεται από τους Notaires de France (την επίσημη ένωση συμβολαιογράφων).
«Αλλά ούτως ή άλλως δεν τους επιτρέπεται να γνωρίζουν ο ένας τον άλλον εκ των προτέρων», λέει, εξηγώντας τον χρυσό κανόνα του συστήματος viager: Τίποτα δεν πρέπει να είναι γνωστό για την σωματική υγεία του πωλητή πριν από την υπογραφή, σύμφωνα με τον Μπερτράν Φουρνί που εργάζεται ως μεσίτης ακινήτων στη Légasse Viager. «Το μόνο που γνωρίζουν είναι το όνομα και η ημερομηνία γέννησης του ατόμου».
Το προφίλ πωλητών και αγοραστών
Ο ίδιος περιγράφει τον τυπικό πωλητή ως έναν άγαμο άνδρα ή γυναίκα άνω των 70 ετών «που κατοικεί σε ένα όμορφο διαμέρισμα, αλλά στην πραγματικότητα έχει πολύ λίγα μέσα για να ζήσει».
«Το επιλέγουν άτομα στην ηλικία των τριάντα που θέλουν να επενδύσουν σε κάτι, γνωρίζοντας ότι μπορεί να μην δουν απόδοση για, ας πούμε, 10 ή 15 χρόνια, αλλά αυτό μπορεί να τους οδηγήσει στην απόκτηση ενός ακινήτου, έχοντας πληρώσει μόνο το 40% ή το 50% της αρχικής εκτιμώμενης τιμής», λέει η Τζοάνα Λεγκέτ της Leggett Immobilier στη Γαλλία.
«Είναι μια λοταρία. Με ένα viager, ποτέ δεν ξέρεις τι θα πάρεις»
Ο Πιερ είναι επενδυτής ακινήτων με έδρα το Παρίσι, ο οποίος έχει χτίσει μια περιουσία από την αγορά viagers.
Πραγματοποίησε την πρώτη του συναλλαγή πριν από περίπου 15 χρόνια και αμέσως χτύπησε φλέβα χρυσού.
Λίγο μετά την υπογραφή της συμφωνίας, ενημερώθηκε για τον απροσδόκητα γρήγορο θάνατο του ένοικου.
Από τότε, έχει αγοράσει περίπου δώδεκα ακίνητα με αυτόν τον τρόπο, κυρίως στην πρωτεύουσα της Γαλλίας.
Ορισμένες από τις επενδύσεις του, όπως στο παραπάνω παράδειγμα, αποδείχθηκαν πραγματικά χρυσωρυχεία. Άλλες, όχι και τόσο. Σε μια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης, χρησιμοποίησε την προκαταβολή (γνωστό ως bouquet) για να ανακαινίσει το διαμέρισμα, προσαρμόζοντας το εσωτερικό του σύμφωνα με τις ειδικές ανάγκες του. Ο Πιερ ανακάλυψε τις αλλαγές μόλις πήρε τα κλειδιά.
«Ήταν μια μικρή έκπληξη. Υπήρχε μπανιέρα για άτομα με ειδικές ανάγκες, ράμπες και άλλα. Έτσι, έπρεπε να τα ξαναφτιάξω όλα, επαναφέροντάς το στα κανονικά πρότυπα».
«Είναι μια λοταρία. Με ένα viager, ποτέ δεν ξέρεις τι θα πάρεις», λέει
Ο Πιερ γνωρίζει ότι ορισμένοι τον αποκλαούν αρπακτικό, κατηγορώντας τον ότι εκμεταλλεύεται τους ηλικιωμένους και τους ευάλωτους για κέρδος, αλλά ο ίδιος δεν το βλέπει έτσι. Για αυτόν, πρόκειται για μια καθαρή συναλλαγή, με την οποία προσφέρει στον πωλητή του ακινήτου σιγουριά, βοηθώντας τον να εξασφαλίσει το μέλλον του.
Όταν η ιδιοκτήτρια έζησε μέχρι τα 122
Μερικές φορές πάντως δεν λείπουν οι δυσάρεστες οικονομικές «εκπλήξεις». Είτε πρόκειται για σενάριο ταινίας, είτε για την πραγματική ζωή.
Στην κωμωδία του 1972 «Le Viager» ένας γιατρός βλέπει μια χρυσή ευκαιρία μετά την εξέταση ενός ασθενούς που θεωρεί ότι είναι στο τελευταίο στάδιο της ζωής του. Ο ασθενής, Λουί Μαρτινέ, είναι ιδιοκτήτης ενός όμορφου εξοχικού σπιτιού στο Σαιν-Τροπέ, και ο γιατρός συνωμοτεί με τον αδελφό του για να το αγοράσει, πιστεύοντας ότι θα βγάλουν εύκολα χρήματα. Μόνο που ο Μαρτινέ δεν πεθαίνει, και η αντιπαροχή σύντομα γίνεται βαρύ φορτίο για τον αγοραστή και την οικογένειά του. Τελικά, προσπαθούν να σκοτώσουν τον Μαρτινέ, αλλά χωρίς επιτυχία, και η ταινία τελειώνει με τον Μαρτινέ να ζει περισσότερο από όλους τους άλλους.
Υπάρχει επίσης η πραγματική ιστορία της Ζαν Καλμέν. Διεθνώς, είναι γνωστή ως η γηραιότερη γυναίκα που έζησε ποτέ, φτάνοντας στην ηλικία των 122 ετών, παρά το γεγονός ότι άρχισε να καπνίζει στα 112. Ωστόσο, στη Γαλλία, η Καλμέν είναι πιο γνωστή για την πώληση του σπιτιού της στη νότια πόλη της Αρλ ως viager στον πολύ νεότερο δικηγόρο της. Ο δικηγόρος κατέληξε να πεθάνει πριν προλάβει να αποκομίσει τα οφέλη της επένδυσής του, έχοντας πληρώσει τη rente της Καλμέν για μια χρονική περίοδο-ρεκόρ 30 ετών.
«Συμβουλές» προς ενδιαφερομένους
Ως εκ τούτου, «αξίζει να λάβετε υπόψη τους ακόλουθους κινδύνους», σύμφωνα με την πλατφόρμα αγοραπωλησιών ακινήτων FrenchEntrée
- Για τους αγοραστές: Εάν ο πωλητής ζήσει πολύ περισσότερο από το αναμενόμενο, ο αγοραστής μπορεί να καταλήξει να πληρώσει περισσότερα από την αξία του ακινήτου.
- Για τους πωλητές: Κερδίζουν οικονομική ασφάλεια, αλλά εάν πεθάνουν νωρίτερα από το αναμενόμενο, αυτοί (και οι κληρονόμοι τους) μπορεί να λάβουν συνολικά λιγότερα οφέλη.
- Τα δικαιώματα μπορεί να αφορούν μόνο την προσωπική χρήση (droit d’usage et d’habitation) ή να επεκτείνονται και στην ενοικίαση του ακινήτου (usufruit).
- Ο θάνατος του πωλητή πρέπει να είναι απρόβλεπτος – εάν ο αγοραστής γνώριζε για σοβαρή ασθένεια, η πώληση μπορεί να ακυρωθεί.
- Εάν ο πωλητής πεθάνει εντός 20 ημερών από την πώληση, οι κληρονόμοι μπορούν να ζητήσουν ακύρωση.
