Σε συνεχή αναζήτηση μέτρων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος παραμένει το οικονομικό επιτελείο, καθώς όλοι οι βασικοί δείκτες αποτύπωσής του -τιμές πώλησης ακινήτων, πορεία ενοικίων, οικοδομική δραστηριότητα- επιδεινώνονται.
Έχοντας εξαντλήσει -τουλάχιστον σε αυτή τη φάση- τα δημοσιονομικά περιθώρια, η κυβέρνηση θα αναζητήσει λύσεις είτε στην εξασφάλιση πρόσθετων κοινοτικών κονδυλίων για τη χρηματοδότηση προγραμμάτων είτε στη θέσπιση μέτρων διοικητικού χαρακτήρα. Η επιβολή «φόρου αδρανείας» για να πέσουν κλειστά ακίνητα στην αγορά εξετάστηκε και απορρίφθηκε, ενώ προς το παρόν δεν υπάρχουν αποφάσεις για την επέκταση των περιορισμών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και σε άλλες περιοχές.
Ωστόσο, με την πάροδο των εβδομάδων, η κατάσταση θα επανεκτιμηθεί, ενώ θα πέσει βάρος και στην επίλυση των προβλημάτων που εμποδίζουν την αξιοποίηση των δεκάδων χιλιάδων κλειστών ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους οι τράπεζες. Από τον Νοέμβριο θα αρχίσουν να υλοποιούνται και τα μέτρα που έχουν ήδη δρομολογηθεί – επιστροφή ενοικίου, παράταση απαγορεύσεων νέων συμβάσεων Airbnb για το κέντρο της Αθήνας, μηδενισμός ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας στην περιφέρεια, ενεργοποίηση της κοινωνικής αντιπαροχής και μειώσεις φόρων εισοδήματος από ενοίκια. Ωστόσο τα στελέχη της κτηματαγοράς κρατούν μικρό καλάθι όσον αφορά τη δυνατότητα ουσιαστικής συγκράτησης των τιμών, τουλάχιστον σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα.
Τα στοιχεία που δημοσίευσε την προηγούμενη εβδομάδα η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι είναι ανοικτός ένας δευτερογενής κύκλος ανατιμήσεων στην κτηματαγορά. Όλοι οι επιμέρους δείκτες κινούνται με μεγαλύτερη ταχύτητα από τον πληθωρισμό -ακόμη και ο επιμέρους δείκτης που καταγράφει το κόστος κατασκευής-, αλλά αυτό που διαφάνηκε στο τελευταίο τρίμηνο είναι ότι «πατιέται» το γκάζι στις περιοχές και στις κατηγορίες των ακινήτων που είχαν μείνει πιο πίσω.
Η Θεσσαλονίκη και η επαρχία «τρέχουν» πλέον γρηγορότερα από την Αθήνα και τα παλαιά ακίνητα -με έτος κατασκευής προγενέστερο της 5ετίας- εμφανίζουν υψηλότερα ποσοστά αύξησης συγκριτικά με τα νεόδμητα. Αυτό δείχνει ότι προς το παρόν η ζήτηση εξακολουθεί να υπερισχύει της προσφοράς, με τους ενδιαφερόμενους να στρέφονται σε περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό κινούνται χαμηλότερα.
Προφανώς, ειδικά στα μεταχειρισμένα έχει παίξει ρόλο και το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», το οποίο προκάλεσε απότομη αύξηση της ζήτησης για τα παλαιότερα ακίνητα. Όσον αφορά τα ενοίκια, ο Αύγουστος συνέχισε με ποσοστά αύξησης άνω του 10% και μένει να φανεί τις επόμενες ημέρες το τι έχει γίνει τον Σεπτέμβριο, έναν δύσκολο μήνα, καθώς πολλοί βγαίνουν προς αναζήτηση είτε κύριας κατοικίας είτε φοιτητικής στέγης.
Η πορεία των τιμών
Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β’ τρίμηνο του 2025 καταγράφουν καθαρά ότι η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται ανοδικά. Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 7,3% σε ετήσια βάση. Αν και το ποσοστό αυτό είναι χαμηλότερο από την αντίστοιχη αύξηση του β’ τριμήνου 2024 (9,8%), παραμένει υψηλότερο σε σχέση με την άνοδο που καταγράφηκε το α’ τρίμηνο (7%). Η απόλυτη τιμή του δείκτη διαμορφώνεται στο 107,5, στοιχείο που σημαίνει ότι οι τιμές πώλησης βρίσκονται πλέον κατά 7,5% πάνω από το επίπεδο του 2007, δηλαδή τη χρονιά που είχε κορυφωθεί το προηγούμενο ανοδικό κύμα στην αγορά ακινήτων.
Η εικόνα γίνεται πιο αποκαλυπτική όταν εξεταστούν οι επιμέρους δείκτες. Ο δείκτης των νεόδμητων διαμερισμάτων βρίσκεται στο 112,4, δηλαδή 12,4% υψηλότερα από το 2007. Στα παλαιότερα διαμερίσματα ο δείκτης έχει ανέλθει στο 104,5, ενώ γεωγραφικά, η Αθήνα εμφανίζει τιμή δείκτη στο 112,2, η Θεσσαλονίκη στο 105,7 και η επαρχία στο 101. Η υπέρβαση του ορίου του 100 από την περιφέρεια σηματοδοτεί ότι ακόμη και οι περιοχές με χαμηλότερη αφετηρία έχουν πλέον ανατιμηθεί σε επίπεδα που ξεπερνούν το προ κρίσης υψηλό.
Σε ετήσια βάση, η Αθήνα κατέγραψε αύξηση 5,9% το β’ τρίμηνο του 2025, έναντι 5,2% το α’ τρίμηνο, στοιχείο που δείχνει μια ελαφρά επιτάχυνση. Η Θεσσαλονίκη κινήθηκε υψηλότερα με 8,8%, αν και με μικρή επιβράδυνση σε σχέση με το 10,1% του α’ τριμήνου. Οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις κατέγραψαν αύξηση 8,5%, επιταχύνοντας από το 7,7% του προηγούμενου τριμήνου. Στα νεόδμητα, η άνοδος περιορίστηκε στο 6,8% από 7,9%, ενώ στα παλαιά ακίνητα η αύξηση ενισχύθηκε στο 7,6% από 6,4%.
Είναι προφανές ότι η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης γίνεται όλο και πιο δύσκολη, καθώς η αναλογία τιμών προς διαθέσιμο εισόδημα διευρύνεται. Η πραγματική αύξηση του εισοδήματος (δηλαδή η μεταβολή του καθαρού μισθού μείον τον πληθωρισμό) προφανώς και είναι μικρότερη από τη μεταβολή των τιμών πώλησης, κάτι που σημαίνει ότι απαιτούνται ολοένα και περισσότεροι μισθοί για να υλοποιηθεί το όνειρο της απομάκρυνσης από το ενοίκιο. Παράλληλα, η πορεία των πωλήσεων συνδέεται άμεσα με την αγορά ενοικίων. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν διψήφια ποσοστά ανόδου στα μισθώματα, γεγονός που επιβαρύνει περαιτέρω τα νοικοκυριά.
Τα προγράμματα επιδότησης
Στο μέτωπο των πολιτικών στήριξης, σε εξέλιξη βρίσκονται οι διαβουλεύσεις μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την αξιοποίηση πόρων του ΕΣΠΑ με στόχο την ανακαίνιση κλειστών ακινήτων και την ένταξή τους στην αγορά. Η Κομισιόν δείχνει θετική, καθώς αντίστοιχα αιτήματα έρχονται και από άλλες χώρες. Έτσι, ένα νέο πρόγραμμα επιδοτήσεων θεωρείται πιθανό να ανακοινωθεί σύντομα. Οι πληροφορίες κάνουν λόγο για ένα κονδύλι της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, που θα πέσει άμεσα στην αγορά, με στόχο την επιδότηση ιδιοκτητών κλειστών ακινήτων ώστε να κάνουν τις ενεργειακές αναβαθμίσεις και τις ανακαινίσεις που απαιτούνται, με αποτέλεσμα να αυξηθεί η προσφορά. Η εμπειρία από τα προηγούμενα προγράμματα είναι διδακτική. Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» πρόσφερε επιδότηση έως 8.000 ευρώ για την ανακαίνιση κατοικιών με στόχο τη μακροχρόνια μίσθωση. Το πρόγραμμα είχε τελικώς μεγάλη απήχηση, με αποτέλεσμα να ανακαινιστούν περισσότερα από 6.000 διαμερίσματα και να απορροφηθούν πλήρως τα κονδύλια. Αντίθετα, το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το σπίτι μου», που προέβλεπε χορήγηση άτοκων δανείων έως 25.000 ευρώ χωρίς έξοδα, παρέμεινε ουσιαστικά αναξιοποίητο. Παρά την έντονη προώθηση από τις τράπεζες, η απορρόφηση δεν ξεπέρασε το 20% μέχρι τώρα, με μόλις 3.000 εκταμιεύσεις.
Έτσι, το νέο πρόγραμμα αναμένεται να κινηθεί στην κατεύθυνση των άμεσων επιδοτήσεων και όχι των δανείων, καθώς αυτός ο μηχανισμός φαίνεται να βρίσκει ανταπόκριση στην αγορά. Εκκρεμεί το ύψος των κονδυλίων και οι όροι συμμετοχής, ενώ το οικονομικό επιτελείο εξετάζει τη δυνατότητα ανακατεύθυνσης πόρων από προγράμματα που δεν τρέχουν ικανοποιητικά, όπως το «Αναβαθμίζω το σπίτι μου».
Παράλληλα, συνεχίζονται και τα φορολογικά κίνητρα. Οι εκπτώσεις φόρου για εργασίες που εξοφλούνται ηλεκτρονικά παρατάθηκαν, ωστόσο η αποτελεσματικότητα αυτού του μέτρου ακόμη δεν έχει φανεί στην πράξη. Βασικό «εμπόδιο» αποτελεί το γεγονός ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων δηλώνουν χαμηλά ποσά στην εφορία (κάτω των 12.000 ευρώ ετησίως ή 1.000 ευρώ μηνιαίως), με αποτέλεσμα το δυνητικό φορολογικό όφελος από την ανακαίνιση (15% επί του εισοδήματος) να είναι μικρότερο ακόμη και από τον ΦΠΑ που θα κληθούν να πληρώσουν εκδίδοντας τιμολόγια και για την αγορά υλικών και για την πραγματοποίηση των σχετικών εργασιών.
Ο οικοδομικός κανονισμός
Εκεί που θα πέσει βάρος το επόμενο διάστημα είναι στο να ξεκαθαρίσει πλήρως το τοπίο όσον αφορά τον οικοδομικό κανονισμό, προκειμένου να πάρει μπροστά και πάλι η οικοδομική δραστηριότητα, ύστερα από το πολύμηνο «πάγωμα» που προκάλεσε η απόρριψη των οικοδομικών κινήτρων από το ΣτΕ. Επίσης, αναμένονται άμεσα πρωτοβουλίες για την αξιοποίηση των ακινήτων των τραπεζών, καθώς κρίνεται ότι με τις κατάλληλες παρεμβάσεις μπορούν να πέσουν άμεσα μερικές χιλιάδες ακίνητα στην αγορά, κυρίως στη δεξαμενή της πώλησης.
Από τον Νοέμβριο τίθενται σε εφαρμογή τα νέα μέτρα
Πέραν των προγραμμάτων επιδότησης, από τον Νοέμβριο αναμένεται να τεθούν σε εφαρμογή μέτρα που έχουν ήδη εξαγγελθεί. Στο επίκεντρο βρίσκονται η επιστροφή ενοικίου σε συγκεκριμένες κατηγορίες, η παράταση της απαγόρευσης σύναψης νέων συμβάσεων Airbnb για το κέντρο της Αθήνας, ο μηδενισμός του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία στην περιφέρεια, η ενεργοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής και οι μειώσεις φόρων.
Οι παρεμβάσεις αυτές έχουν διπλό στόχο: αφενός να αυξήσουν την προσφορά στην αγορά, αφετέρου να στηρίξουν τους ιδιοκτήτες που επωμίζονται το βάρος της φορολογίας. Παρά ταύτα, οι παράγοντες της αγοράς διατηρούν επιφυλάξεις. Εκτιμούν ότι τα μέτρα δεν επαρκούν για να συγκρατήσουν τις τιμές σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, καθώς η δυναμική της ζήτησης υπερισχύει. Η έλλειψη νέας οικοδομικής δραστηριότητας σε κλίμακα ικανή να καλύψει τις ανάγκες και η επίμονη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό ενισχύουν την πίεση στις τιμές. Ειδικότερα:
1. Η επιστροφή ενοικίου στοχεύει στην οικονομική ανακούφιση των ενοικιαστών και δεν βοηθάει ιδιαίτερα στην αύξηση της προσφοράς στέγης. Υποτίθεται ότι φέρνει σε «σύγκρουση συμφερόντων» ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, με τους τελευταίους να έχουν πλέον μεγαλύτερο όφελος από την αναγραφή του πραγματικού μισθώματος στο συμβόλαιο και τους πρώτους να θέλουν να… αντισταθούν για να μην πληρώσουν περισσότερο φόρο. Η αποτελεσματικότητα του μέτρου θα κριθεί ουσιαστικά τον Νοέμβριο του 2026, καθώς φέτος δεν υπήρχε χρόνος ή δυνατότητα για αναθεώρηση μισθωτηρίων.
2. Οι απαγορεύσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν αλλάξει κάτι στην αγορά. Ουσιαστικά, κινούμαστε σε ιστορικό υψηλό όσον αφορά τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται γι’ αυτό τον σκοπό: μιλάμε πλέον για περισσότερα από 250.000 ακίνητα σε όλη τη χώρα. Η παράταση στα τρία διαμερίσματα της Αθήνας έχει ήδη ανακοινωθεί και μένει να φανεί αν θα υπάρξει επέκταση σε κάποιες άλλες περιοχές, κυρίως τουριστικές.
3. Ο μηδενισμός του ΕΝΦΙΑ στις περιοχές με λιγότερους από 1.500 κατοίκους για την κύρια κατοικία είναι ένα μέτρο που στοχεύει άμεσα στην εισοδηματική ενίσχυση των κατοίκων της περιφέρειας και μακροπρόθεσμα στη μετεγκατάσταση και αποκέντρωση. Αυτό όμως απαιτεί και άλλες παρεμβάσεις προς αυτή την κατεύθυνση και σίγουρα χρειάζεται χρόνο.
4. Η θέσπιση μειωμένου φορολογικού συντελεστή για τους έχοντες εισόδημα από ενοίκια ύψους 12.000 έως 24.000 ευρώ (25% αντί για 35%) αυξάνει την καθαρή απόδοση του εισοδήματος από ενοίκια, όμως, προς το παρόν, αφορά περίπου έναν στους 10 ιδιοκτήτες. Το στοίχημα είναι διπλό: να αυξηθεί η φορολογητέα ύλη και να εξασφαλίζουν οι ιδιοκτήτες μεγαλύτερη καθαρή απόδοση χωρίς να χρειάζεται να ζητούν μεγαλύτερα μισθώματα. Και αυτό το μέτρο θα χρειαστεί καιρό για να αποδώσει, με τους πρώτους ιδιοκτήτες να βλέπουν το όφελος το καλοκαίρι του 2027.
5. Ακόμη περισσότερο χρόνο απαιτεί η ενεργοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Οι πρώτες εκατοντάδες ακίνητα δεν αναμένεται να παραδοθούν πριν περάσουν 2-3 χρόνια και σίγουρα δεν θα κάνουν τη διαφορά στο σκέλος της προσφοράς.
