Με υψηλό ρυθμό συνεχίζει να αυξάνεται το κόστος της στέγασης ως αποτέλεσμα της αυξημένης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς, οξύνοντας το πρόβλημα, ειδικά για την κατηγορία των πολιτών που μισθώνουν κατοικία.
Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιοποίησε την Παρασκευή η ΕΛΣΤΑΤ, το 2025 σε σχέση με το 2024 (Απρίλιος με Απρίλιο) τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο 10,8%, το κόστος για την επισκευή και συντήρηση κατοικίας 5,9% και οι υπηρεσίες που σχετίζονται με το σπίτι 2,1%, ενώ βάσει πρόσφατης μελέτης της Alpha Bank για το στεγαστικό το 52% των ενοικιαστών δηλώνει ότι διαθέτει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για το ενοίκιό του.
Τα παραπάνω στοιχεία έρχονται να προστεθούν στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τις τιμές των διαμερισμάτων, οι οποίες πέρυσι αυξήθηκαν 8,7% σε ετήσια βάση, έναντι επίσης σημαντικής αύξησης 13,9% το 2023 και 11,9% το 2022.
Ειδικότερα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2024 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,1%, πιο ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (7,8%), κάτι που η αγορά το αποδίδει στη συνεχή αύξηση του κόστους των υλικών.
Όπως λέγουν χαρακτηριστικά στελέχη του κατασκευαστικού κλάδου, το κόστος κατασκευής έχει διπλασιαστεί σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης.
Με τις αξίες των διαμερισμάτων στα ύψη, οι πολίτες στρέφονται στη μίσθωση περισσότερο από άλλες περιόδους.
Οι παράγοντες που επιφέρουν την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στον τομέα της κατοικίας είναι πολλοί.
Βάσει εκτιμήσεων (στοιχεία τελευταίας απογραφής και αγοράς), υπάρχουν περίπου 794.000 κενές κατοικίες στην Ελλάδα, κυρίως σε αστικά κέντρα.
Η αξιοποίησή τους θα μπορούσε να είναι μέρος της λύσης στο πρόβλημα της προσφοράς κατοικιών προς μίσθωση.
Ταυτόχρονα παρατηρείται γήρανση του κτιριακού αποθέματος. Το 64% των κατοικιών είναι άνω των 30 ετών και η ανακαίνισή του για ορισμένα νοικοκυριά συχνά δεν είναι εφικτή, ειδικά καθώς το κόστος των υλικών βαίνει διαρκώς αυξανόμενο.
Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) αυξήθηκε και το 2024, αν και με επιβραδυνόμενο ετήσιο ρυθμό (3,7%, έναντι 6,2% το 2023).
«Παιδί» της κρίσης
Το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς «γεννήθηκε» την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως τη δεκαετία 2008 – 2018, όταν η κατασκευαστική δραστηριότητα σχεδόν μηδενίστηκε, με αποτέλεσμα επί πολλά έτη να μην εισέλθουν στην αγορά καθόλου νέα διαμερίσματα.
Οι οικοδομικές άδειες αυξάνονται σταθερά από το 2016, όμως η προσφορά και πάλι δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.
Το ενδεκάμηνο του 2024 η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες στο σύνολο της χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε σημαντική αύξηση τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών, με ετήσιους ρυθμούς μεταβολής 30,3% και 22,7% αντίστοιχα, ωστόσο παραμένει χαμηλή σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.
Επίσης, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) κατέγραψαν συγκρατημένη αύξηση το 2024 σε ετήσια βάση κατά 7,7%, έναντι αύξησης κατά 18,1% το 2023.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) αυξήθηκαν 2,7% το 2024, έναντι αύξησης κατά 24,7% το 2023, όμως παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,4%).
Η εμπλοκή με τον ΝΟΚ
Σε όλα τα παραπάνω έρχεται να προστεθεί και η τελευταία εμπλοκή στην οικοδομική δραστηριότητα έπειτα από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) περί αντισυνταγματικότητας των περιβαλλοντικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Μια πρώτη εικόνα των επιπτώσεων αποτυπώνεται στα μεγέθη της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής – Δημόσιας), τον μήνα Ιανουάριο 2025, στο σύνολο της χώρας με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες.
Βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, ο αριθμός των αδειών μειώθηκε 17% τον πρώτο μήνα του έτους σε σχέση με τον αντίστοιχο του 2024, ενώ σημειώθηκε μείωση 37% στην επιφάνεια και 38,2% στον όγκο των νέων κατασκευών.
Στη μειωμένη προσφορά τόσο για κατοικίες προς μίσθωση όσο και προς αγορά συμβάλλει ακόμη η αύξηση των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (2.750 εκατ. ευρώ, έναντι 2.133 εκατ. ευρώ το 2023), επηρεάζοντας κυρίως τις ακριβότερες περιοχές, όπως π.χ. τα νότια προάστια της Αττικής, με την άνοδο των τιμών ωστόσο να «μεταδίδεται» και στις λιγότερο δημοφιλείς περιοχές.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ακόμη, η οικονομία διαμοιρασμού (Airbnb) ενίσχυσε τη ζήτηση για κατοικίες προς επένδυση, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα προς μακροχρόνια μίσθωση.
Σε τουριστικές περιοχές και κυρίως στα νησιά οι κατοικίες προς μίσθωση έχουν περιοριστεί σημαντικά.
Στο πρόβλημα της προσιτής στέγης συντελεί επίσης η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και το δημογραφικό – γήρανση του πληθυσμού (αύξηση των μονομελών οικογενειών, αυξημένη ζήτηση για μικρές και προσβάσιμες κατοικίες), ενώ ακόμα και το χρήσιμο για τις οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα πρόγραμμα επιδότησης «Σπίτι μου», πέρα από το όφελος για τους δικαιούχους, αυξάνει τη ζήτηση σε συνθήκες μειωμένης προσφοράς.
