Η φορολογική αντιμετώπιση των ανείσπρακτων ενοικίων και η απόδειξη στην εφορία ότι το ακίνητο είναι κενό αποτελούν δύο από τα βασικά ερωτήματα που θέτουν οι ιδιοκτήτες στη φορολογική διοίκηση. Βασικός λόγος είναι ότι στην πρώτη περίπτωση, αν δεν ληφθούν τα απαραίτητα μέτρα και δεν κατατεθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, οι ιδιοκτήτες μπορεί να φορολογηθούν για εισόδημα που δεν έχουν εισπράξει. Πιο συγκεκριμένα, στην περίπτωση που δεν δηλωθεί η λήξη μιας μίσθωσης αυτή θεωρείται ενεργή, με ισχυρό το ενδεχόμενο η εφορία να τους φορολογήσει επί ανύπαρκτων εισοδημάτων.
Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει στο έντυπο Ε2 κάποιο ακίνητό του ως κενό για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών μέσα στην κρινόμενη περίοδο (που αφορά τη χρήση υποβολής της φορολογικής δήλωσης) απαιτείται η προσκόμιση φωτοαντιγράφων των λογαριασμών της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμών ύδρευσης, κοινόχρηστων κ.λπ.), από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο ήταν κενό για το υπόψη χρονικό διάστημα.
Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, τα ανείσπρακτα μισθώματα δεν μπορούν να εκχωρηθούν στο Δημόσιο, όπως γινόταν παλιά. Η διάταξη αυτή έχει καταργηθεί. Μπορούν όμως να δηλωθούν ως ανείσπρακτα και να μη φορολογηθούν κατά το φορολογικό έτος 2023, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.
Στην περίπτωση που έχει ασκηθεί αγωγή στην οποία αναγράφεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την εκδίκαση αυτής, η αγωγή γίνεται δεκτή ως δικαιολογητικό, εφόσον συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, όπου θα αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα. Ειδικά, για την περίπτωση που ο μισθωτής – υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή – υπεκμισθωτή.
Προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ όπου ελέγχονται και καταχωρίζονται πριν από την υποβολή της δήλωσης.
Με βάση την ισχύουσα νομοθεσία το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ βάσει κλίμακας με συντελεστές:
• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.
Από την πλευρά του ο ενοικιαστής που δεν έχει καταβάλλει ενοίκια μπορεί να προχωρήσει στις εξής κινήσεις:
- Να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια εντός της προθεσμίας και να αποφύγει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Στην περίπτωση έκδοσης διαταγής απόδοσης του μισθίου και διαταγής πληρωμής, ο μισθωτής έχει 15 ημέρες για ανακοπή. Ωστόσο η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, αλλά το δικαστήριο μπορεί να χορηγήσει αναστολή εάν υπάρχουν πιθανολογημένοι λόγοι.
- Να εξοφλήσει τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και τα σχετικά έξοδα απαλλασσόμενος από τις συνέπειες της καταγγελίας. Ο ενοικιαστής, ως εναγόμενος, έχει το δικαίωμα να προβάλει όλες τις ενστάσεις που σχετίζονται με τη μισθωτική σχέση.
Σημειώνεται ότι τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται στους ειδικούς κωδικούς 125-126 του Ε1, περί ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, όπως επίσης στη στήλη 16 του Ε2. Τα εν λόγω εισοδήματα θα φορολογηθούν στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν.
