Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Παλαιτσάκη
[email protected]
Στη ριζική αναμόρφωση του νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως βάσεις για τον καθορισμό των φορολογητέων αξιών τους, αποφάσισε να προχωρήσει το υπουργείο Οικονομικών. Στόχος είναι οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων να αποτυπώνουν με όσο δυνατό μεγαλύτερη προσέγγιση τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Ταυτόχρονα, το υπουργείο Οικονομικών θα επεκτείνει το νέο αναμορφωμένο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών σε όλες τις περιοχές της χώρας που είναι ενταγμένες σε σχέδια πόλεων, ενώ θα τροποποιήσει και το σύστημα προσδιορισμού των αξιών για τα εκτός σχεδίων πόλεων κτίσματα και γήπεδα (αγροτεμάχια, αγρούς κ.λπ.). Από τις αλλαγές αναμένεται να προκύψουν σημαντικές μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων που θα επηρεάσουν το ύψος των 21 συνολικά φόρων, τελών και άλλων επιβαρύνσεων που επιβάλλονται επί των ακινήτων.
Χθες, πραγματοποιήθηκε, με την παρουσία του υπουργού Χρήστου Σταϊκούρα, η πρώτη συνάντηση της συσταθείσας για τον σκοπό αυτό Ομάδας Εργασίας, υπό την προεδρία του γενικού γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής Χρήστου Τριαντόπουλου. Ο κ. Σταϊκούρας έθεσε το πλαίσιο και τις κατευθυντήριες γραμμές της μεταρρυθμιστικής πρωτοβουλίας, εστιάζοντας στον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό και στην ενίσχυση της αντικειμενικότητας του πλαισίου, στην ανάγκη επέκτασης του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού σε όλες τις εντός σχεδίων πόλεων περιοχές της χώρας και στη διόρθωση των αδυναμιών του συστήματος προσδιορισμού των αξιών των εκτός σχεδίων πόλεων ακινήτων.
Τελικός στόχος, όπως εξήγησε ο υπουργός, «να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία οικονομικά πιο αποτελεσματική, κοινωνικά πιο δίκαιη».
Τι σημαίνουν οι αλλαγές
Από τις αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών αναμένεται να προκύψουν:
1) Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε όσες περιοχές της χώρας οι πραγματικές τιμές κινήθηκαν ανοδικά τα τελευταία χρόνια και ιδίως σε περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας και σε κοσμοπολίτικα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση, όπου έχει προσλάβει τεράστιες διαστάσεις και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb και άλλων ηλεκτρονικών πλατφορμών.
2) Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές «λαϊκές» περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές.
3) Μειώσεις στις φορολογητέες αξίες σε άλλες περιοχές όπου τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε το φαινόμενο οι πραγματικές τιμές να υποχωρήσουν σημαντικά και να βρεθούν σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά τα οποία διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές.
4) Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων τα οποία βρίσκονται στις 7.000 περιοχές όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των ζωνών των αντικειμενικών τιμών. Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου. Οι τιμές αφετηρίας αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτηρίου, όπως το μέγεθος, η ποιότητα κατασκευής, η παλαιότητα και άλλα. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.
Πού θα εστιάσει η ομάδα εργασίας
Βάσει του σχεδιασμού που ήδη καταρτίστηκε από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, κατά την πρώτη φάση, το μεταρρυθμιστικό εγχείρημα του υπουργείου θα εστιάσει στα εξής σημεία:
α) Στα κενά που εντοπίστηκαν στο σύστημα των ιδιωτών εκτιμητών και χρήζουν αλλαγών και βελτίωσης. Ειδικότερα, σύμφωνα με την ηγεσία του υπ. Οικονομικών, πρέπει να δοθεί έμφαση στην τυποποίηση της διαδικασίας ώστε να δίνει καλύτερα, πιο αξιοποιήσιμα και όσο γίνεται πιο αντικειμενικά αποτελέσματα.
β) Στην επέκταση και τον εξορθολογισμό του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σημαντικός αριθμός ακινήτων εντός σχεδίων πόλεων βρίσκεται εκτός ζωνών αντικειμενικού προσδιορισμού, ενώ και ο τρόπος υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων παρουσιάζει αδυναμίες. Συνεπώς, το ζητούμενο είναι να διορθωθούν αυτές οι δομικές υστερήσεις μέσα από τη χρήση τεχνολογίας και ψηφιακών δεδομένων.
Μεταβολές 21 φόρων-τελών απόκτησης και χρήσης
Οι αλλαγές στο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών και οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 21 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. Οι φόροι αυτοί είναι:
1) Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου.
2) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000.
3) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά α’ κατοικίας αντικειμενικής αξίας:
* έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο
* έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
4) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν α’ κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται και με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.
5) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
6) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
7) Ο φόρος διανομής ακινήτων.
8) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ έως 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
9) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
10) Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια.
11) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
13) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10%. Σε περίπτωση γονικής παροχής πρώτης κατοικίας ισχύει επιπλέον αφορολόγητο όριο:
* 200.000 ευρώ για άγαμο
* 250.000 ευρώ για έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα.
Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
14) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
15) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
17) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
18) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
19) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.
20) Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
21) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Επιμέρους δράσεις του εγχειρήματος
Σύμφωνα με όσα αναφέρονται σε σχετική ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών, το εγχείρημα της αναμόρφωσης του νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων θα περιλαμβάνει τις ακόλουθες επιμέρους δράσεις:
α) Εκσυγχρονισμό του συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέσα από τη χρήση νέων τεχνολογιών,
β) Τυποποίηση, με βάση τα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα, της διαδικασίας εκτιμήσεων από τους ιδιώτες εκτιμητές,
γ) Προώθηση της ψηφιοποίησης της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί η εν λόγω διαδικασία κατά τα επόμενα χρόνια,
δ) Επέκταση του συστήματος προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών ακινήτων σε όλες τις περιοχές εντός σχεδίων πόλεων για να μην υπάρχουν κενά. Σύμφωνα με πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, περίπου 7.000 περιοχές, σε όλη τη χώρα, παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα πολυτελείς βίλες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.
ε) Δικαιότερη αντιμετώπιση των ακινήτων που βρίσκονται, σε όλη την επικράτεια, εκτός σχεδίου, και
στ) Προώθηση όλων των αναγκαίων νομοθετικών αλλαγών και διατάξεων, ώστε να καταστεί το περιβάλλον της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας οικονομικά πιο αποτελεσματικό και, κυρίως, κοινωνικά πιο δίκαιο.
