Από την έντυπη έκδοση
Των Γιώργου Κούρου και Γιώργου Παλαιτσάκη
Σημαντικές αυξήσεις στις τιμές ζώνης, που στις περιοχές που εντάσσονται για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων φτάνουν, όπως στην Ιθάκη, μέχρι και 250%, ή στις περιοχές όπου ισχύει ήδη το σύστημα έως και πάνω από 100%, όπως στη Σαντορίνη, φέρνουν οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022, συμπαρασύροντας ανοδικά και 20 φόρους και τέλη.
Αμετάβλητες παραμένουν μόνο 2.729 ζώνες, συνιστώντας το 27% των υφιστάμενων ζωνών, ενώ μείωση παρουσιάζουν οι τιμές σε λίγες περιοχές και συγκεκριμένα σε 1.331 ζώνες (το 13% των υφιστάμενων), η οποία ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 11%, ενώ σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως στα Φάρσαλα, φτάνουν έως και 50%.
Από το νέο πλαίσιο τιμών, που παρουσίασε χθες το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, που όπως υποστηρίζει θα είναι «δημοσιονομικά» ουδέτερο για τον ΕΝΦΙΑ αφού θα αποφέρει το ίδιο με τα τελευταία χρόνια δημοσιονομικό αποτέλεσμα, περίπου 2,6 δισ. ευρώ, η γενική εικόνα είναι ότι για το σύνολο της Επικράτειας οι νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική καθώς:
(α) 7.634 ζώνες (55% του συνόλου) εμφανίζουν αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 19,5%,
(β) 2.860 ζώνες (21% του συνόλου) εμφανίζουν μείωση, με μέσο όρο μείωσης στο 14,7% και
(γ) 3.314 ζώνες (24% του συνόλου) παραμένουν αμετάβλητες.
Με τα δεδομένα δε αυτά η εικόνα συνολικά για τις 13.808 ζώνες, όσον αφορά τις νέες τιμές ζώνης, είναι ανοδική, καθώς ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών διαμορφώνεται στο +8%.
Επισημαίνεται ότι πλέον η πληθυσμιακή κάλυψη ανέρχεται στο 98% και το σύστημα αντικειμενικού αποτελείται από 13.808 ζώνες, εκ των οποίων 3.478 ζώνες αποτελούν νέες εντάξεις περιοχών και 165 ζώνες είναι επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών, δηλαδή οι ζώνες του αντικειμενικού έχουν αυξηθεί κατά 3.643 ή κατά 35,8%.
Θα πρέπει να αναφερθεί, ειδικότερα, ότι για τις νέες εντάξεις στο σύστημα, δηλαδή για τις 3.478 περιπτώσεις, η εικόνα που εμφανίζεται είναι μικτή, αφού:
– το 40% των νέων εντάξεων εμφανίζει αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 26%.
– το 44% των νέων εντάξεων παρουσιάζει μείωση, με μέσο όρο μείωσης 18%.
– το 16% των νέων εντάξεων δεν παρουσιάζει κάποια μεταβολή στην τιμή.
Όσον αφορά δε τις υφιστάμενες ζώνες, δηλαδή τις 10.165 ζώνες, η τάση είναι ανοδική, αφού ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών, σε σχέση με την προγενέστερη, διαμορφώνεται στο +9%, καθώς
– το 60% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει αύξηση, με μέσο όρο αύξησης 18%.
– το 13% των υφιστάμενων ζωνών παρουσιάζει μείωση, με μέσο όρο μείωσης 11%.
– το 27% των υφιστάμενων ζωνών παραμένει αμετάβλητο.
«Εκτίναξη» στις νέες περιοχές
Είναι αξιοσημείωτο ότι για τις νέες ζώνες, τις νέες εντάξεις και επεκτάσεις, οι οποίες ανέρχονται σε 3.643 ζώνες (26% των συνολικών ζωνών του συστήματος), που μέχρι πρότινος ήταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και λάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας, εντοπίζονται σημαντικές μεταβολές.
Από τις νέες ζώνες, στις επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών εντοπίζεται αύξηση στο 80% των 165 ζωνών, ενώ η ένταξή τους στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης κατά μέσο όρο 41% σε σχέση με τις υφιστάμενες. Ειδικότερα:
– μεγάλη αύξηση, κατά 229%, εντοπίζεται σε τρεις ζώνες της Μυκόνου, καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ,
– στο Λαγονήσι, από 750 σε 1.450 ευρώ (αύξηση 93%),
– στο Μαρούσι, από 1.300 σε 2.000 ευρώ (αύξηση 54%),
– στο Χαλάνδρι, από 1.250 σε 1.900 ευρώ (αύξηση 52%),
– στην Κέρκυρα, από 1.050 σε 1.600 ευρώ (αύξηση 52%) και
– στη Νέα Αλικαρνασσό, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Παράλληλα, από τις νέες ζώνες, στις νέες εντάξεις εντοπίζεται αύξηση στο 40% των 3.478 ζωνών, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 26%, ενώ για περιοχές όπου η τιμή ζώνης ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού οι αυξήσεις είναι σημαντικές, όπως:
– στην Ιθάκη, από 600 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 250%),
– στη Ρόδο, από 700 σε 2.100 ευρώ (αύξηση 200%),
– στην Κω, από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%),
– στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής, από 800 σε 1.550 ευρώ (αύξηση 94%),
– στην Κεφαλλονιά, από 700 σε 1.250 ευρώ (αύξηση 79%),
– στη Χερσόνησο Ηρακλείου, από 600 σε 1.050 ευρώ (αύξηση 75%),
– στην Ανάβυσσο, από 1.050 σε 1.700 (αύξηση 62%),
– στη Σκαφιδιά Ηλείας, από 650 σε 950 ευρώ (αύξηση 46%) και
– στην Πάτμο, από 650 σε 900 ευρώ (αύξηση 38%).
Θα πρέπει βέβαια να αναφερθεί ότι υπάρχουν και πολλές περιοχές όπου μειώθηκαν οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως:
– η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%),
– η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%),
– οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%),
– το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%) και
– η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).
«Παλαιές»… αξίες
Όσον αφορά τις παλαιές, τις υφιστάμενες, 10.165 ζώνες του αντικειμενικού συστήματος, η τάση είναι καθαρά ανοδική, καθώς οι 6.105 ζώνες σημειώνουν αύξηση κατά μέσο όρο 18%, ενώ μεγάλες αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως:
– η Σαντορίνη, από 1.100 σε 2.250 ευρώ (αύξηση 105%),
– το κέντρο Αθήνας, από 1.850 σε 3.600 ευρώ (αύξηση 95%),
– το Ναύπλιο, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 69%),
– το Παλαιό Φάληρο, από 1.650 σε 2.750 ευρώ (αύξηση 67%),
– η Βουλιαγμένη, από 2.400 σε 3.850 ευρώ (αύξηση 60%),
– η Γλυφάδα, από 1.650 σε 2.550 ευρώ (αύξηση 55%) και
– το Ελληνικό, από 1.700 σε 2.200 ευρώ (αύξηση 29%).
Από την άλλη πλευρά αμετάβλητες παραμένουν 2.729 ζώνες, συνιστώντας το 27% των υφιστάμενων ζωνών, ενώ μείωση παρουσιάζουν 1.331 ζώνες (το 13% των υφιστάμενων), η οποία ανέρχεται κατά μέσο όρο σε 11%.
Συγκεκριμένα μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών όπως τα Φάρσαλα, από 500 σε 250 ευρώ (μείωση 50%), η Νάξος από 800 σε 500 ευρώ (μείωση 38%), τα Άνω Λιόσια από 650 σε 450 ευρώ (μείωση 31%), η Δωδώνη Ιωαννίνων από 550 σε 400 ευρώ (μείωση 27%), η Κόνιτσα από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%) και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).
ΠΟΜΙΔΑ: Έκρηξη φόρων και τεκμηρίων
Έκρηξη φορολογικών επιβαρύνσεων σε όλο το φάσμα των φόρων, τελών και τεκμηρίων επί της ακίνητης περιουσίας θα σημάνει η εφαρμογή υπέρμετρα αυξημένων τιμών ζώνης του συστήματος αντικειμενικών αξιών ακινήτων σε διάφορες περιοχές της χώρας, αν δεν ληφθούν ουσιαστικά μέτρα εξομάλυνσης των φορολογικών βαρών που θα προκύψουν σε ολόκληρο το φάσμα της φορολογίας ακινήτων, και ιδιαίτερα στον ΕΝΦΙΑ, αναφέρει σε ανακοίνωσή της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Οι τιμές ζώνης ήταν πάντοτε «πολιτικό» μέγεθος, γιατί στόχος τους ήταν να είναι τόσο χαμηλές ώστε να μην αδικείται κανείς πολίτης, όσο μειονεκτικό και αν είναι το ακίνητό του, γι’ αυτό και στην πράξη δεν αμφισβητήθηκαν, επικράτησαν και προσέφεραν τεράστια υπηρεσία στους πολίτες και στο Κράτος. Σήμερα διακηρυγμένη φιλοδοξία είναι να αποτελούν πλέον «οικονομικό» μέγεθος. Αυτό όμως εγκυμονεί τεράστιους κινδύνους υπερφορολόγησης για μεγάλες ομάδες πολιτών, μεταξύ άλλων και λόγω δύο σημαντικών στρεβλώσεων του συστήματος εκτίμησης, και του συστήματος φορολόγησης στον ΕΝΦΙΑ, οι οποίες πρέπει άμεσα να αντιμετωπιστούν:
Συντελεστής παλαιότητας: Οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν σε διάφορες περιοχές της χώρας βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορονοϊού εποχή (2019 – αρχές 2020) αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες. Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που δικαιολογεί μεν τις παραπάνω τιμές ζώνης σε νεόδμητες κατοικίες, πλην όμως επιβάλλεται άμεση παρέμβαση στον Συντελεστή παλαιότητας, ο οποίος απομειώνει σήμερα τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:
* Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του ‘50 και του ‘60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!)
* Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!)
* Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%.
Αντίθετα, με διοικητική διάταξη – «παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ. μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο.
Συμπληρωματικός φόρος ΕΝΦΙΑ: Η αύξηση των τιμών ζώνης χιλιάδων αστικών περιοχών της χώρας, χωρίς δραστική μείωση και του Συντελεστή εμπορικότητας, που θα πυροδοτήσει εκθετικά πολλαπλάσιες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ, θέτει επιτακτικά το ζήτημα της άμεσης κατάργησης του λεγόμενου «Συμπληρωματικού Φόρου» (συχνά πολλαπλάσιο από τον κύριο φόρο) που έχει υποχρεωθεί να καταβάλλει η μεσαία τάξη ως ένα είδος ετήσιων «λύτρων» για να παραμένει ο κάθε ιδιοκτήτης εκτός κατάσχεσης των λογαριασμών και περιουσιακών στοιχείων του και δυνητικά και εκτός φυλακής.
