Από την έντυπη έκδοση
Του Γιώργου Χατζηλίδη
[email protected]
Ένα νέο τοπίο διαμορφώνεται μέσα στο 2019 στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, καθώς η ζήτηση έχει μετατοπιστεί από τις πολύ φθηνές κατοικίες στα λεγόμενα «μεσαίας αξίας» σπίτια. Ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτίμησης Ακινήτων ΝΑ Ευρώπης Κώστας Γεωργάκος εξηγεί στη «Ν» τους λόγους που έχουν επιδράσει καταλυτικά για αυτήν τη διαμορφούμενη αλλαγή, με αποτέλεσμα η ζήτηση πλέον να σημειώνεται κυρίως για διαμερίσματα από 80.000 έως 120.000 ευρώ.
Η ζήτηση
Ο πρώτος βασικός λόγος είναι η εξάντληση του αποθέματος των παλιών, φθηνών κατοικιών, από 15.000 μέχρι το πολύ 50.000 ευρώ, που αποτέλεσαν τον κινητήριο μοχλό στην κτηματαγορά της πόλης την τριετία 2016-2018. «Τα προηγούμενα 2-3 χρόνια είδαμε στη Θεσσαλονίκη μια αυξημένη κίνηση με πράξεις αγοράς αδιάθετων παλιών ακινήτων γύρω από το κέντρο της Θεσσαλονίκης σε πολύ χαμηλές τιμές. Είχαμε μεταβιβάσεις των 10.000, 15.000, 25.000, 35.000 ή 55.000 ευρώ, δηλαδή σε επίπεδα υπερβολικά χαμηλά, προφανώς λόγω της οικονομικής ανάγκης των ιδιοκτητών τους να αποκτήσουν άμεσα ρευστό.
Τα σπίτια αυτά αγοράστηκαν από Έλληνες για επενδυτικούς λόγους, αλλά κυρίως από Βαλκάνιους, οι οποίοι διαπίστωσαν ότι τέτοιες τιμές δεν μπορούν να βρουν ούτε στις χώρες τους. Υπήρχαν διαφημίσεις σε βαλκανικές χώρες ότι με 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μπορεί κάποιος να αγοράσει σπίτι στη Θεσσαλονίκη, όταν στη Σερβία για παράδειγμα δεν μπορούσες να βρεις κατοικία κάτω από 1.000 – 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό. Πρέπει να πούμε, επίσης, ότι εκτός από τα αποθέματα των φθηνών σπιτιών, φαίνεται πως περιορίστηκαν και τα αποθέματα των κεφαλαίων. Και αυτό είναι λογικό και αναμενόμενο, διότι καμία χώρα από τις πιο ανεπτυγμένες στα Βαλκάνια δεν παρουσίασε σημαντικούς ρυθμούς ανάπτυξης. Το ενδιαφέρον από Βαλκάνιους για αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη είναι πλέον μειωμένο κατά περίπου 80%, επειδή δεν υπάρχουν φθηνά ακίνητα», σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Γεωργάκος.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ο δεύτερος σημαντικός λόγος είναι το διαφαινόμενο «ξεφούσκωμα» του φαινομένου Airbnb, που την προηγούμενη τριετία είχε λάβει μαζικές διαστάσεις, κυριαρχώντας όχι μόνο στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, αλλά και ολόκληρης της Ελλάδας. «Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb κίνησαν την αγορά ακινήτων, αλλά ήδη αποδεικνύονται “φούσκα”. Ήταν θέμα χρόνου να επιβεβαιωθεί αυτό και αποδείχθηκε μόλις μπήκε το πλαίσιο της φορολόγησης στους ιδιοκτήτες.
Εάν υπολογιστεί ο φόρος, το ποσοστό που παίρνει η Airbnb ή η όποια άλλη πλατφόρμα, η επένδυση που κάνεις σε ένα παλιό σπίτι για την ανακαίνιση, που ανάλογα με την περίπτωση κυμαίνεται από 5.000 έως 25.000 ευρώ, συν τα λειτουργικά έξοδα, είναι βέβαιο πως δεν βγαίνεις, τουλάχιστον στα μεγάλα αστικά κέντρα, εκτός βέβαια κι αν παρανομείς και πληρώνεσαι “μαύρα”. Και αυτός είναι ο λόγος που όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες στη Θεσσαλονίκη επιστρέφουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μόνιμη. Το Airbnb έχει μέλλον -κι αυτό υπό προϋποθέσεις- μόνο στις τουριστικές περιοχές», τονίζει ο κ. Γεωργάκος.
Χορηγήσεις δανείων
Εξαιτίας των προαναφερθέντων παραγόντων, σε συνδυασμό και με τη σχετική αύξηση των χορηγήσεων από τις τράπεζες για στεγαστικά δάνεια, η ζήτηση πλέον κατευθύνεται σε κατοικίες αξίας από 80.000 έως 120.000 ευρώ. «Υπό προϋποθέσεις -και αν υπάρχει ίδια χρηματοδότηση του 25% με 30% της αγοράς του ακινήτου- οι τράπεζες δίνουν πλέον στεγαστικά δάνεια. Το ενδιαφέρον για αυτά τα λεγόμενα “μεσαίας αξίας” σπίτια προέρχεται κυρίως από δημοσίους υπαλλήλους και νέα ζευγάρια», συμπληρώνει ο κ. Γεωργάκος, ο οποίος πάντως παραμένει απαισιόδοξος για την πορεία της κτηματαγοράς. «Κακά τα ψέματα, τα στοιχεία μιλούν από μόνα τους.
Στη Θεσσαλονίκη το 2017 υπήρχαν περίπου 2.000 μεταβιβάσεις, το 2018 έφθασαν τις 3.000 και έπειτα από αυτήν την αύξηση, ήδη στο πρώτο τρίμηνο του 2019 υπάρχουν σημάδια κάμψης. Για να υπάρχει ένα μέτρο σύγκρισης για το πού ήμασταν και πού φθάσαμε, αρκεί να αναφέρω ότι την περίοδο 2005-2006 υπήρχαν περίπου 26.000 έως 27.000 μεταβιβάσεις στον Νομό Θεσσαλονίκης», αναφέρει.
Το βασικό πρόβλημα
Ως βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, ο κ. Γεωργάκος θέτει τη μεγάλη υποεκτίμηση των αξιών τους. «Τα ακίνητα στην Ελλάδα αξίζουν πολύ περισσότερο απ’ ό,τι πωλούνται, έχουμε τις χαμηλότερες τιμές στα Βαλκάνια. Αλλά πρέπει να μεταβληθεί, όχι στα λόγια, αλλά με έργα, το κλίμα στην ελληνική οικονομία, να ανοίξουν για τα καλά οι χρηματοδοτήσεις από τις τράπεζες και η αγορά ακινήτων να φθάσει στα επίπεδα που της αρμόζει. Ακόμα κι αν βγαίνουμε από μια μεγάλη κρίση, παραμένουμε η πιο ανεπτυγμένη χώρα των Βαλκανίων. Δεν είναι δυνατόν, λοιπόν, οι τιμές μας να είναι οι πιο χαμηλές, αυτό είναι στρέβλωση», προσθέτει.
Απόκλιση στις τιμές σε σχέση με τα Βαλκάνια
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα σε συνέντευξη Τύπου το Παρατηρητήριο Τιμών και Εκτιμήσεων Ακινήτων ΝΑ Ευρώπης, στη Θεσσαλονίκη η τιμή πώλησης για διαμερίσματα κυμαίνεται από 500 έως 2.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για μίσθωση από 4 έως 6 ευρώ. Για γραφειακούς χώρους η τιμή πώλησης διαμορφώνεται από 500 έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για μίσθωση από 3 έως 5 ευρώ ανά τ.μ.
Την ίδια ώρα, στο Βελιγράδι για αγορά κατοικίας στο κέντρο, αλλά και στο Νέο Βελιγράδι, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα καταβάλει από 1.500 έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για μίσθωση από 5 έως 9 ανά τ.μ. Για γραφειακούς χώρους στο κέντρο του Βελιγραδίου οι τιμές μίσθωσης διαμορφώνονται από 5 έως 12 ευρώ ανά τ.μ. και στο Νέο Βελιγράδι από 15 έως 20 ευρώ. Στο Μαυροβούνιο οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων κυμαίνονται από 900 έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα γραφεία από 1.200 έως 3.000 ευρώ. Στη Βουλγαρία τα διαμερίσματα πωλούνται από 900 έως 2.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για μίσθωση από 5 έως 8 ευρώ. Για γραφειακούς χώρους οι τιμές πώλησης ξεκινούν από 1.500 ευρώ και φτάνουν έως 2.500 ανά τ.μ., ενώ για ενοικίαση από 7 έως 15 ευρώ.
