Η πλειονότητα των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση στην αγορά, πλην των νεόδμητων (κατασκευή 2020 – 2025) είναι γερασμένα. Μόνον το 10% έχει ανακαινιστεί και παράλληλα παρατηρείται ανορθολογική τιμολόγηση, δηλαδή οι ζητούμενες από τους ιδιοκτήτες τιμές δεν ανταποκρίνονται στην ποιότητα.
Τα παραπάνω επιτείνουν το πρόβλημα της προσφοράς ακινήτων που με τη σειρά του συμβάλλει στην στεγαστική κρίση και την άνοδο των τιμών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε χθες ο Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, στο πλαίσιο της Prodexpo 2025, βάσει των αγγελιών το 2024 το διαθέσιμο στοκ κατοικιών προς πώληση (στοιχεία από τις αγγελίες) ήταν 131 χιλ. και αυτών προς μίσθωση 45 χιλ. Περίπου το 60% αυτών ήταν άνω των 30 ετών και το 90% χαμηλής ποιότητας, λόγω της μη ανακαίνισής τους.
Ως αποτέλεσμα το 85% αυτών έμειναν απούλητα ή ξενοίκιαστα για 6 με 24 μήνες.
Την ίδια στιγμή, ειδικά η Αθήνα είναι ήδη χτισμένη, τα οικόπεδα είναι μικρά (ελάχιστα άνω των 1.000 τ.μ.) με μοναδική εξαίρεση την Ανατολική Αττική στην οποία καταγράφεται το μεγαλύτερο απόθεμα γης (33%).
Στην ανάλυσή του με τίτλο «Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα – Ζήτηση και Προσφορά», ο κ. Μαρκόπουλος υπογράμμισε πως οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών.
Αν και τα στοιχεία δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα είναι όμως ενδεικτικά.
Στο στοκ των 131 χιλ. ακινήτων η μέση ζητούμενη τιμή ήταν 387.000 ευρώ (2.756 ευρώ/τ.μ.) όταν κατά την εξεταζόμενη χρονιά σε 28.700 πραγματικές μεταβιβάσεις – συναλλαγές η μέση τιμή που καταγράφηκε ήταν 105.000 ευρώ (1.329 ευρώ/τ.μ.).
Το πρόβλημα της προσφοράς επιτείνουν επίσης και μια σειρά άλλων παραγόντων όπως είναι τα κλειστά διαμερίσματα (π.χ. αυτά που έχουν αγοραστεί στο πλαίσιο της golden visa) η μετατόπιση σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) και τα ακίνητα στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των services που μένουν αναξιοποίητα.
Την κρίση στέγης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση τροφοδοτούν και οι κοινωνικές αλλαγές, όπως, μεταξύ άλλων η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η αύξηση φοιτητικού πληθυσμού, η αλλαγή κουλτούρας νέων (αργούν να παντρευτούν), η αστικοποίηση και η άνοδος των διαζυγίων (ο ίδιος πληθυσμός σπάει σε περισσότερα νοικοκυριά).
Για τον μέσο Έλληνα στο μεταξύ η νεόδμητη κατοικία είναι απρόσιτη. Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί. Τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα τα συναντάμε σε Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Καλλιθέα, Ηλιούπολη, Άγιο Δημήτριο, Χαλάνδρι και Νέα Σμύρνη, με τιμές ανά τετραγωνικό από 3.604 ευρώ/τ.μ., έως 6.398 ευρώ/τ.μ. (στοιχεία πάντα από την ανάλυση της Prosperty).
Τι πρέπει να γίνει
Ο διευθύνων σύμβουλος της Prosperty υπογράμμισε ότι για την αντιμετώπιση του προβλήματος της στεγαστικής κρίσης χρειάζεται να ενισχυθεί η ιδιοκατοίκηση η οποία την τελευταία δεκαετία έχει μειωθεί περί το 10%. Μεταξύ των προτάσεων που έκανε για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης είναι: Η μίσθωση ακινήτων σε νέα ζευγάρια με δικαίωμα εξαγοράς (Rent-to-Buy), πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙΙ» με νέα όρια αξίας και παλαιότητας και επιδότηση της ίδιας συμμετοχής, κρατικές εγγυήσεις για κάλυψη μέρους της ίδιας συμμετοχής, στοχευμένες φοροελαφρύνσεις π.χ. σε νησιωτικές ή ακριτικές περιοχές και προγράμματα Renovate – to – Rent με επιδοτήσεις 35 – 40% για ανακαινίσεις.
Την αναντιστοιχία ποιότητας και τιμής στα προς πώληση ακίνητα ανέδειξαν χθες και άλλα στελέχη της κτηματαγοράς στο πλαίσιο της Prodexpo, όπως ο Γιάννης Ορφανός, Partner, Head of Capital Markets της Colliers Greece. Όπως σημείωσε οι τιμές είναι παράλογες. «Δεν λείπει η προσφορά, το πρόβλημα είναι οι κακές τιμές στην προσφορά» πρόσθεσε.
Προβλήματα σε επίπεδο προσφοράς
- Στοκ ακινήτων χαμηλής ποιότητας παλιά ακίνητα χωρίς ανακαίνιση
- Ανορθολογική τιμολόγηση οι ζητούμενες τιμές δεν ανταποκρίνονται στην ποιότητα
- Κλειστά διαμερίσματα πολλά ακίνητα golden visa μένουν κενά και εκτός αγοράς
- Νεόδμητα εκτός μίσθωσης μετατόπιση σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb)
- REO ακίνητα θεσμικών μεγάλος αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς χωρίς αξιοποίηση
Παράγοντες αύξησης ζήτησης
Οι κοινωνικές αλλαγές τροφοδοτούν την κρίση στέγης τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση.
- Μείωση ιδιοκατοίκησης, η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση
- Αύξηση φοιτητικού πληθυσμού έλλειψη επαρκών εστιών έχουν εκτινάξει τη ζήτηση για φοιτητική στέγη
- Αλλαγή κουλτούρας νέων αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα
- Αστικοποίηση μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα
- Δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια ίδια συμμετοχή 20–30%
- Άνοδος διαζυγίων ο ίδιος πληθυσμός «σπάει» σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη
