Από την έντυπη έκδοση
της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
«Όσο η οικονομία υπολειτουργεί, η εικόνα στην αγορά ακινήτων θα είναι σταθερά αρνητική» επισημαίνει στη «Ν» ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis property & valuation services (Πιστοποιημένη Εταιρεία Εκτιμητών Ακινήτων) απαντώντας σε σχετικά ερωτήματα.
Όπως εκτιμά, η πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί το 2016 εφόσον το αρνητικό οικονομικό κλίμα σε συνάρτηση με την αδυναμία υλοποίησης των συμφωνηθέντων με τους θεσμούς, την ακύρωση ή αδράνεια στην επανεκκίνηση σημαντικών έργων real estate και την ουσιαστική αδυναμία χρηματοδότησης μικρότερων έργων δεν εμφανίσει σαφή σημάδια βελτίωσης.
Υπάρχει σημάδι στον ορίζοντα για αντιστροφή του κλίματος στην κτηματαγορά;
«Δίχως καμία διάθεση πεσιμισμού, διαπιστώνω ότι δεν υπάρχει κανένα σημάδι ούτε σε macro ούτε σε micro επίπεδο που να αφήνει χαραμάδα αισιοδοξίας για το άμεσο μέλλον.
Σε macro επίπεδο, η πρόβλεψη για οριακή αύξηση του ΑΕΠ και για μείωση της ανεργίας πιστεύω θα είναι συνέπεια λογιστικών αλχημειών, ενώ σε micro, την ύφεση σε συνδυασμό με την αδυναμία δανεισμού θα συνεχίσουμε να τη βιώνουμε όλοι είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε ως επιχειρηματίες, για άγνωστο χρονικό διάστημα.
Εκτιμώ ότι η πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων αναμένεται ότι θα συνεχιστεί για το 2016 εφόσον το αρνητικό οικονομικό κλίμα σε συνάρτηση με την αδυναμία υλοποίησης των συμφωνηθέντων με τους θεσμούς, την ακύρωση ή αδράνεια στην επανεκκίνηση σημαντικών έργων real estate (π.χ. Ελληνικό, Αστέρας, Παράλιο μέτωπο) και την ουσιαστική αδυναμία χρηματοδότησης μικρότερων έργων (π.χ. λοιπά Ολυμπιακά ακίνητα) δεν εμφανίσει σαφή σημάδια βελτίωσης».
Συνήθως ό,τι ανεβαίνει, κατεβαίνει και ξανά από την αρχή… Στην ελληνική οικονομική κρίση υπάρχει «πάτος» στη μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων;
«Θέλω να τονίσω το εξής: Η αλληλεξάρτηση της μεγάλης εικόνας (Macro) με τη μικρότερη εικόνα της αγοράς ακινήτων (Micro) είναι δεδομένη.
Η αλληλεξάρτηση αυτή έχει τα χαρακτηριστικά της σπείρας. Δηλαδή, είτε η βελτίωση της αγοράς ακίνητης περιουσίας θα οδηγήσει στη βελτίωση της εθνικής οικονομίας είτε η βελτίωση της εθνικής οικονομίας θα οδηγήσει σε βελτίωση της αγοράς ακινήτων.
Αν και σε πραγματικό επίπεδο και οι δύο δρόμοι έχουν καταγραφεί παγκοσμίως (παραδείγματα Ευρώπης και Αμερικής), οι ιδιαιτερότητες της χώρας μας με κάνουν να συνταχθώ με τον δεύτερο δρόμο. Αρα, πιστεύω ότι πρώτα θα περιμένουμε πραγματικά σημάδια ανάκαμψης της εθνικής οικονομίας και βελτίωσης της πραγματικής εικόνας των επιχειρήσεων, και μετά θα αρχίσει η αναστροφή των αξιών στα ακίνητα.
Ως εκ τούτου, όσο η οικονομία υπολειτουργεί, η εικόνα στην αγορά ακινήτων θα είναι σταθερά αρνητική. Με άλλα λόγια, δεν πιάσαμε ακόμη πάτο…».
Ποια τα βασικά χαρακτηριστικά στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα χρόνια της κρίσης; Πώς κινείται η αγορά της Αττικής τα τελευταία χρόνια;
«Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων που διατηρούμε στην Geoaxis για την εξέλιξη των τιμών των επαγγελματικών χώρων στην Αττική και τις σχετικές έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία πέντε χρόνια (2009-2014) καταγράφονται τα εξής βασικά χαρακτηριστικά:
* περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων, υψηλής ποιότητας γραφείων,
* πληθώρα παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων που έχουν μετατραπεί σε γραφεία,
* μειούμενη ζήτηση, με παράλληλη στροφή των επιχειρήσεων προς φθηνότερη επαγγελματική στέγη,
* αυξημένη προσφορά γραφειακών κελυφών όχι λόγω παραγωγής νέων χώρων αλλά λόγω της συρρίκνωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας με αποτέλεσμα την εκκένωση σημαντικών γραφειακών επιφανειών,
* πτωτική τάση τιμών,
* επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων για την μείωση των λειτουργικών εξόδων των μισθωτών,
* ανυπαρξία χρηματοδότησης και σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων και
* αύξηση των κενών γραφειακών χώρων ακόμα και εντός αμιγώς επαγγελματικών κτιρίων γραφείων σύγχρονων υποδομών.
Το ποσοστό των κενών γραφείων καθίσταται ακόμα πιο ανησυχητικός παράγοντας, αν αναλογιστεί κανείς ότι την τελευταία διετία έχει εκλείψει κάθε είδους νέα επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά, περιορίζοντας κατακόρυφα τη δημιουργία νέων γραφειακών χώρων κι επομένως την προσφορά.
Τα παραπάνω αποτελούν ένα σαφές δείγμα του πλήγματος που έχει φέρει η οικονομική ύφεση στην επιχειρηματική δραστηριότητα, μειώνοντας κατακόρυφα τη ζήτηση για αγορά ή ενοικίαση γραφειακών χώρων.
Μέσα σε αυτή τη γενική εικόνα, η αγορά έχει διαφορετικές ταχύτητες και καταγράφει διαφορετικές αξίες ανάλογα την περιοχή.
Στην Geoaxis παρακολουθούμε στενά εδώ και χρόνια έξι πρωτεύουσες αγορές γραφείων (prime office markets): Κολωνάκι, Αξονας Λ. Κηφισίας, Σύνταγμα, Αξονας Λ. Μεσογείων, Αξονας Λ. Βουλιαγμένης και Αξονας Λ. Συγγρού».
