Το στοίχημα των επαγγελματικών ακινήτων

Kινητικότητα με ενδιαφέρον και από ξένα funds, αλλά και ερωτηματικά για την πορεία της αγοράς
Πέμπτη, 07 Μαρτίου 2019 15:03
UPD:15:03
REUTERS/TOBY MELVILLE

Από την έντυπη έκδοση 

Της Τέτης Ηγουμενίδη
tigoum@naftemporiki.gr

Ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων έχει τεθεί σε ανοδική τροχιά τόσο ως προς τις αξίες όσο και ως προς τα μισθώματα. Το ενδιαφέρον για την απόκτηση ποιοτικών ακινήτων έχει αυξηθεί και στο «παιχνίδι», εκτός από τις ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), που κράτησαν την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων «ζωντανή» (στον βαθμό που ήταν δυνατό) κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, εισέρχονται και ξένα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια.

Στελέχη της αγοράς του real estate εκτιμούν ότι εντός του 2019 θα συνεχιστεί η κινητικότητα. Παράλληλα, ωστόσο, εκφράζουν την ανησυχία τους για την έλλειψη νέων αναπτύξεων, ζήτημα που συνδέεται με τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αφού αν δεν υπάρχουν νέες επιχειρήσεις ή ανάπτυξη των υφιστάμενων, αν δεν αυξηθούν το εισόδημα και η κατανάλωση, δεν έχει νόημα η κατασκευή επιπλέον γραφείων ή καταστημάτων.

Σύμφωνα με όσα είπε σε σχετική με τα ακίνητα συζήτηση στο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ, Άρης Καρυτινός, η ελληνική αγορά real estate υπέστη τη μεγαλύτερη πτώση από όλες τις αγορές της Ευρωζώνης, οι αποδόσεις παραμένουν υψηλές και για τον λόγο αυτό έρχονται αρκετά ξένα funds. Ο επικεφαλής της μεγαλύτερης ελληνικής ΑΕΕΑΠ, όμως, εξέφρασε παράλληλα αμφιβολίες για το «εάν θα απογειωθούμε, όπως νομίζουν ορισμένοι από αυτούς που έρχονται στην αγορά real estate. Πιθανόν πιστεύουν πως ξαφνικά θα υπάρξει μια πολύ μεγάλη αύξηση μισθωμάτων, λόγω της ανάπτυξης της οικονομίας. Είναι ένα στοίχημα που περιμένουμε όλοι να βγει».

Από τις χαρακτηριστικότερες εξελίξεις που δείχνουν ότι η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει εισέλθει σε μια νέα πορεία ήταν ο πρόσφατος διαγωνισμός της Alpha Bank για χαρτοφυλάκιο πέντε ακινήτων, που περιλαμβάνει γραφειακούς χώρους που έχουν περιέλθει στην τράπεζα από την Μπάμπης Βωβός Διεθνή Τεχνική (ΜΒΔΤ) και συγκεκριμένα επί της Λεωφόρου Κηφισίας 95-97 και της Λεωφόρου Κηφισίας 24 στο Μαρούσι και επί της οδού Τζαβέλλα 1-3 στο Χαλάνδρι (ακίνητο μισθωμένο στη Vodafone), το κτήριο που στεγάζει την AXA Ασφαλιστική στην οδό Μιχαλακοπούλου 48 και εμπορικό ακίνητο στην Εθνική Οδό (Μεταμόρφωση) με έκθεση αυτοκινήτων.

Στην αρχική φάση της διαδικασίας (μη δεσμευτικές προσφορές) συμμετείχαν οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ, Εθνική Πανγαία, Grivalia, Trastor και Orilina. Καμία από αυτές δεν κατέθεσε δεσμευτική προσφορά. Στην τελική ευθεία της διαγωνιστικής διαδικασίας συμμετείχαν μόνον επενδυτικά κεφάλαια και την καλύτερη τιμή έδωσε το πρωτοεμφανιζόμενο στην Ελλάδα επενδυτικό κεφάλαιο Brook Lane με μια τιμή που φαίνεται να ενθουσίασε τον πωλητή. Πουλήθηκε έναντι περίπου 90 εκατ. ευρώ, όταν στο τέλος του 2018, όταν ξεκίνησε η διαδικασία για την πώληση του χαρτοφυλακίου, η εκτίμηση ήταν για συνολική αποτίμηση των πέντε αυτών ακινήτων στην περιοχή των 75-80 εκατ. ευρώ.

Πληροφορίες αναφέρουν ότι ολοένα και περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια «ψάχνουν» την ελληνική αγορά. Δραστήριο είναι το fund Dromeus Capital, για το οποίο τα στελέχη του έχουν δηλώσει ότι ο στόχος είναι να επενδύσει στην ελληνική αγορά το ποσό των 200 εκατ. ευρώ σε επαγγελματικά ακίνητα, τα οποία θα είναι ικανά να φέρουν υψηλές αποδόσεις.
Σημειώνεται ότι τα επενδυτικά κεφάλαια έχουν συνήθως έναν βραχύ επενδυτικό ορίζοντα και δεν λειτουργούν όπως οι ΑΕΕΑΠ, οι οποίες έχουν ως βασικό στόχο την ανάπτυξη υγιών χαρτοφυλακίων ώστε να μοιράζουν ικανοποιητικό μέρισμα στους μετόχους τους και άρα μακροπρόθεσμη προοπτική όταν αγοράζουν ένα ακίνητο.

Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από το αν θα προχωρήσει η ανάπτυξη του παλιού αεροδρομίου στο Ελληνικό (και πόσο γρήγορα). Ο σχεδιασμός της είναι τέτοιος που για να πετύχει το όλο εγχείρημα θα πρέπει να προσελκύσει επιπλέον επισκέπτες στην Αττική. Αυτό θα έχει αντίκτυπο σε όλη την οικονομία και φυσικά και στην κτηματαγορά.

Στην εξίσωση «πού θα πάει το real estate» θα πρέπει να προσμετρήσουν και οι εξελίξεις στην τεχνολογία, οι οποίες οδηγούν σε σημαντική μεταβολή των απαιτήσεων που έχουν οι χρήστες από ένα κτήριο. Όπως σημείωσε στο Φόρουμ των Δελφών ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, «η παράμετρος της τεχνολογίας θα δημιουργήσει καινούργιες ανάγκες στο real estate, που ακόμα δεν τις έχουμε δει. Ποιος συζητούσε το 2012 για το Airbnb και τα ακίνητα του κέντρου; Αν συζητούσε, θα είχε πάει να ψωνίσει χονδρική στα χρόνια της κρίσης».

Εν αναμονή σημαντικών εξελίξεων στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ
Παράλληλα με την κινητικότητα που παρατηρείται στα επαγγελματικά ακίνητα, σημαντικές εξελίξεις επέρχονται στην αγορά των ΑΕΕΑΠ. Η βασικότερη είναι η «απώλεια» της Grivalia, η οποία όπως είναι γνωστό έχει μπει σε διαδικασία συγχώνευσης με τη Eurobank και θα πάψει να είναι ΑΕΕΑΠ. Η Grivalia Properties αποτελούσε (και τυπικά ακόμα αποτελεί) τη βασικότερη διέξοδο για τον μικρό και μεσαίο επενδυτή που επιθυμεί να έχει ένα ικανοποιητικό εισόδημα - μέρισμα επενδύοντας στα ακίνητα. 
Παρά το γεγονός ότι ΑΕΕΑΠ δεν είναι μόνον η Grivalia, για διαφορετικούς λόγους η κάθε μια από τις υπόλοιπες εταιρείες του κλάδου έχουν περιορισμένη διασπορά, ενώ οι συνθήκες που επικρατούν στο Χρηματιστήριο δεν επιτρέπουν σε όσες εταιρείες έχουν αδειοδοτηθεί ως ΑΕΕΑΠ να εισαχθούν στο Χ.Α. χωρίς να εξαντλούν τη σχετική προθεσμία (2 συν 2 χρόνια).

Στην Πανγαία, τον μήνα που διανύουμε δρομολογούνται σημαντικές μετοχικές αλλαγές που θα ανοίξουν τον δρόμο για αύξηση κεφαλαίου και διαμόρφωση ικανής διασποράς στη μετοχή της (σήμερα το free float είναι στο 2%). Η Εθνική Τράπεζα, με συμμετοχή 33% στην Πανγαία και στο πλαίσιο της συμφωνίας της το 2013 με την Invel (που κατέχει το 66%), εκτός απροόπτου θα αποχωρήσει από την ΑΕΕΑΠ. Το ποσοστό της θα εξαγοράσει η Invel, η οποία για τον λόγο αυτόν βρίσκεται σε διαδικασία εξασφάλισης μέρους του τιμήματος μέσω δανεισμού. Πληροφορίες αναφέρουν ότι το μεγαλύτερο τμήμα των περίπου 400 εκατ. ευρώ που θα απαιτηθούν για το ένα τρίτο του μετοχικού κεφαλαίου της Πανγαία θα είναι ίδια κεφάλαια της Invel, γεγονός που θα εκτιμηθεί ως έκφραση εμπιστοσύνης στην ΑΕΕΑΠ, αλλά και στην προοπτική της αγοράς γενικότερα. Να θυμίσουμε ότι η Invel επένδυσε στην Πανγαία το 2013, δηλαδή τα «πέτρινα χρόνια» του real estate.

Δυναμική πορεία στην αγορά έχει διανύσει τα τελευταία χρόνια η Trastor ΑΕΕΑΠ. Κατά το περασμένο έτος το χαρτοφυλάκιό της διευρύνθηκε περαιτέρω με την απόκτηση 12 ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, συνολικής αξίας 30,4 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από μισθώματα πέρυσι αυξήθηκαν 34%, κυρίως λόγω της ενσωμάτωσης των εσόδων προερχομένων από τις επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν, ενώ επιπρόσθετα διασφαλίσθηκαν τα υψηλά ποσοστά πληρότητας του χαρτοφυλακίου. Η Trastor προχώρησε επίσης σε επιμέρους αναβαθμίσεις του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου με στόχο τον εκσυγχρονισμό των εργασιακών χώρων των μισθωτών της. Όπως εκτιμάται, ο βασικός της μέτοχος, η Τράπεζα Πειραιώς, με 39,4%, είναι πιθανό το επόμενο διάστημα να επιλέξει την αποχώρηση από το μετοχικό της κεφάλαιο πουλώντας το ποσοστό της ή τμήμα αυτού. Πληροφορίες αναφέρουν ότι για τον λόγο αυτόν πραγματοποιεί ήδη συζητήσεις με πιθανούς επενδυτές. Υπενθυμίζεται ότι στην Trastor έχει επενδύσει η αμερικανική Varde Partners. 

Σύμφωνα με τη διοίκηση της Trastor, υπό τον διευθύνοντα σύμβουλο Τάσο Καζινό, «ο κλάδος του επαγγελματικού ακινήτου, στον οποίο η εταιρεία συγκεντρώνει το επενδυτικό ενδιαφέρον της, παρουσίασε ανοδικές τάσεις τόσο σε ρυθμούς αύξησης ενοικίων όσο και τιμών, τάσεις που γίνονται ολοένα και ισχυρότερες στα ποιοτικά και πρώτης προβολής ακίνητα». 

Όπως προσθέτει, επίσης, στο πλαίσιο εκτιμήσεών της με αφορμή τα αποτελέσματα του 2018, «κυρίαρχη τάση και διαμορφωτής της παρατηρούμενης αποκλιμάκωσης των ζητούμενων αποδόσεων αποτελεί η συγκέντρωση αυξανόμενων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων που στοχεύουν στο ίδιο επενδυτικό προϊόν με τις ΑΕΕΑΠ, καθιστώντας το απόθεμα ακινήτων με θεσμικά επενδυτικά χαρακτηριστικά (investment grade ακίνητα) σταθερά μειούμενο. Ως αποτέλεσμα είναι η διάχυση της επενδυτικής ζήτησης και σε ακίνητα τα οποία απαιτούν κεφαλαιακές δαπάνες, που ωστόσο προσφέρουν αξιόλογες βραχυχρόνιες υπεραξίες, λόγω και της έλλειψης κατασκευής νέου προϊόντος. Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, τόσο λόγω της ρευστότητάς του όσο και λόγω της ενίσχυσής του με τη σύσταση νέων εταιρειών, αναμένεται να συνεχίσει να αποτελεί τον βασικό πυλώνα του επενδυτικού όγκου της εγχώριας αγοράς. Ισχυρή, ωστόσο, αναμένεται και η αύξηση της δραστηριότητας από άλλα επενδυτικά σχήματα με πιο ευέλικτο νομικό ή κανονιστικό πλαίσιο».   

Προτεινόμενα για εσάς

Σχολιασμένα