Από την έντυπη έκδοση
Της Τέτης Ηγουμενίδη
[email protected]
Με «όπλο» την επαναφορά ενός ανταγωνιστικού, ως προς τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, φορολογικού πλαισίου, θα προχωρήσουν οι αυξήσεις κεφαλαίου που έχουν ανακοινώσει τρεις από τις εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, συνολικού εκτιμώμενου ύψους 620 εκατ. ευρώ.
Δεσπόζει η απόφαση της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ να μεγαλώσει τη διασπορά των μετοχών της (freefloat) από περίπου 1,85% σήμερα σε τουλάχιστον 20%-25%. Όπως εκτιμάται, το ύψος της αύξησης κεφαλαίου της μπορεί να φθάσει έως 0,5 δισ. ευρώ. Πιθανό θεωρείται να προχωρήσει ένας συνδυασμός αύξησης κεφαλαίου με παραίτηση των υφιστάμενων μετόχων και πώλησης μετοχών από τους σημερινούς μετόχους. Για τις τελικές αποφάσεις το Διοικητικό Συμβούλιο της ΑΕΕΑΠ έχει στη διάθεσή του 10 μήνες. Πληροφορίες αναφέρουν ότι η αύξηση κεφαλαίου θα εξελιχθεί το νωρίτερο την άνοιξη, πιθανότατα να φθάσουμε και στις αρχές καλοκαιριού, καθώς στο μεταξύ η εταιρεία θα κάνει τις αναγκαίες ενέργειες για να πετύχει το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα όσον αφορά την αποτίμηση της αξίας της. Μεταξύ αυτών, σε εξέλιξη βρίσκονται διαπραγματεύσεις με τις πιστώτριες τράπεζες για να πετύχει τη μείωση του κόστους δανεισμού της (με βάση τα στοιχεία 6μήνου τα δάνειά της είναι συνολικού ύψους 864 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 260,3 είναι βραχυπρόθεσμα). Για τον σκοπό της αναχρηματοδότησης των δανειακών της υποχρεώσεων δεν αποκλείεται να εξετάσει εναλλακτικά και τη σύναψη διεθνούς ομολόγου, με δεδομένο ότι τα επιτόκια για τις ελληνικές επιχειρήσεις έχουν επανέλθει σε λογικό επίπεδο.
Παράλληλα, με βάση τον σχεδιασμό της, μέχρι το τέλος του έτους θα έχει ολοκληρώσει την πώληση 4 ακινήτων της μισθωμένων στην Εθνική Τράπεζα συνολικής αξίας 74 εκατ. ευρώ στις οικονομικές της καταστάσεις, μειώνοντας έτσι την έκθεση που έχει σε έναν μόνον μισθωτή. Πρόκειται ειδικότερα για τα εξής ακίνητα (κυρίως γραφειακοί χώροι): Επί της λεωφόρου Μεσογείων 1 και Βασιλίσσης Σοφίας 118, στην Αθήνα, αυτοτελές κτήριο γραφείων συνολικής επιφανείας 8.641 τ.μ. Στη Λεωφόρο Πειραιώς 74-76, στο Μοσχάτο, αυτοτελές κτήριο γραφείων συνολικής επιφανείας 12.443 τ.μ. Επί των οδών Ακαδημίας 68 και Χαριλάου Τρικούπη και Ζωοδόχου Πηγής, στην Αθήνα, οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφειακοί χώροι, συνολικής επιφανείας 5.501 τ.μ. και επί της Λεωφόρου Κηφισίας 178 και Αγησιλάου, στο Χαλάνδρι, κατάστημα, όροφοι γραφείων και parking/αποθηκευτικοί χώροι συνολικής επιφανείας 10.293 τ.μ. Για τα ακίνητα αυτά έχει κατατεθεί μη δεσμευτικό ενδιαφέρον από τουλάχιστον 10 φορείς και η διαδικασία προβλέπει την κατάθεση δεσμευτικών προσφορών από τους ενδιαφερόμενους που θα επιλεγούν για τη δεύτερη φάση στις 22 Νοεμβρίου.
Η Prodea
Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου της Prodea Investments έχει διαμορφωθεί σε 2,176 δισ. ευρώ, τα ετήσια έσοδά της εκτιμώνται σε 140 εκατ., σημειώνοντας ετήσια ανάπτυξη 15,4% και τα EBITDA (κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων) σε 104 εκατ. (ετήσια αύξηση 2,4%). Το χαρτοφυλάκιό της από το 2012 έχει τριπλασιαστεί (από 772 εκατ. σε 2,176 δισ.), είναι μισθωμένο σε ποσοστό 97,4%, ενώ έχει μια μέση απόδοση 7,3%, όταν η μέση απόδοση σε ευρωπαϊκό επίπεδο για τα γραφεία είναι 5,2% και για τα καταστήματα 5,9%.
Trastor
Σε νέα αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, έως του ποσού των 72,6 εκατ. ευρώ, προχωρά η Trastor ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να συμμετέχει στη διεκδίκηση σημαντικών επαγγελματικών ακινήτων που πρόκειται να βγουν (ή έχουν ήδη βγει) προς πώληση το επόμενο διάστημα. Η Trastor έχει στην κατοχή της αυτή τη στιγμή χαρτοφυλάκιο 56 ακινήτων, αξίας 186,1 εκατ. Πολύ πιθανό στο τέλος του έτους να φθάσει τα 200 εκατ. ευρώ σε αξία, ενώ με τα νέα κεφάλαια που θα έχει στη διάθεσή της η διοίκησή της η αξία του χαρτοφυλακίου της εταιρείας δύναται να φθάσει τα 350 εκατ. ευρώ.
Στην άντληση κεφαλαίων μέχρι του ποσού των 50 εκατ., μέσω της αύξησης κεφαλαίου με δικαίωμα προτίμησης υπέρ των παλαιών μετόχων, στοχεύει η BriQ Properties. Το Διοικητικό της Συμβούλιο έχει εξουσιοδοτηθεί να προχωρήσει τις αναγκαίες ενέργειες εντός ενός έτους.
Καθεστώς φορολόγησης
Με το άρθρο 35 στο νομοσχέδιο υπό τον τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση με Αναπτυξιακή Διάσταση για την Ελλάδα του αύριο» επαναφέρεται ουσιαστικά για τις ΑΕΕΑΠ το καθεστώς φορολόγησης που ίσχυε πριν από τον ν. 4393/2016. Με αυτόν η φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ είχε 7πλασιαστεί, με αποτέλεσμα, όπως λένε στελέχη της εν λόγω αγοράς, να υπάρχει αντικίνητρο σε θεσμικούς επενδυτές να τοποθετηθούν σε ελληνικές ΑΕΕΑΠ. Με τη νέα προς ψήφιση ρύθμιση το καθεστώς φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ γίνεται και πάλι ελκυστικό, ωστόσο και πάλι δεν εξαιρούνται τα μετρητά από τη φορολογία. Το επίμαχο άρθρο έχει ως εξής: «Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία υποχρεούνται σε καταβολή φόρου ο συντελεστής του οποίου ορίζεται σε δέκα τοις εκατό (10%) επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (Επιτοκίου Αναφοράς) προσαυξανόμενου κατά μία ποσοστιαία μονάδα και υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεών τους, πλέον των διαθεσίμων, σε τρέχουσες τιμές, όπως απεικονίζονται στους εξαμηνιαίους πίνακες επενδύσεων…».
